Od ubiegłorocznych wakacji statystyczna zdolność kredytowa zwiększyła się o ponad połowę. Doszło do tego mimo braku zmian stóp procentowych. Wyjaśniam, dlaczego tak się stało i czego mogą się spodziewać osoby planujące w najbliższych miesiącach ubiegać się o kredyt hipoteczny.
Na rynku mieszkaniowym widać ewidentną poprawę nastrojów. Wiele wskazuje na to, że dołek mamy za sobą. Świadczą o tym m.in. rosnąca sprzedaż deweloperów oraz liczba składanych wniosków i wypłacanych kredytów hipotecznych.
Zdolność kredytowa kredyt hipoteczny
Choć wśród nabywców nadal przeważają klienci gotówkowi, rośnie aktywność osób kupujących ze wsparciem finansowym banków. Dzieje się tak za sprawą rosnących możliwości nabywczych klientów.
Od ubiegłorocznego minimum z lipca statystyczna zdolność kredytowa zwiększyła się o ponad połowę. Oczywiście wciąż pozostaje niższa w porównaniu ze stanem sprzed rozpoczęcia zacieśniania polityki monetarnej przez RPP w październiku 2021. Jednak różnica to już tylko 1/8.
Relatywnie niewiele (ok. 20 proc.) brakuje też do maksimum. To wypadło na przełomie lat 2020-21. Przypomnę, że wtedy główna stopa procentowa wynosiła 0,1 proc. Dziś jest to 6,75 proc. Ponadto nie obowiązywało wówczas zalecenie, że klient powinien spłacić zobowiązanie w ciągu maksymalnie 25 lat (to pojawiło się w lipcu 2021).
Czynniki wpływające na zdolność kredytową hipoteczną
Dlaczego więc, mimo zdecydowanie wyższej ceny pieniądza, statystyczna zdolność kredytowa tak wyraźnie poszła w górę?
Wpłynęło na to kilka czynników:
- Zmiana perspektyw co do stóp procentowych
Choć formalnie RPP nie zakończyła cyklu podwyżek, to – jeśli nie wydarzy się nic negatywnego – rynek uznał, że tak się właśnie stało. Zaczął więc wyceniać prawdopodobieństwo obniżek kosztu kapitału. W efekcie wskaźnik WIBOR zmalał z listopadowego szczytu 7,6 do 6,9 proc. - Wzrost wynagrodzeń
Tzw. średnia krajowa rośnie w tempie dwucyfrowym. Choć za sprawą wysokiej inflacji realna dynamika jest ujemna, to ta luka powoli się zmniejsza. No i nominalny wzrost jest okazały, gdyż wg GUS-u mieści się w przedziale 12-14 proc. Tak ma pozostać w najbliższych kwartałach. - Złagodzenie rekomendacji S
W lutym br., po 10 miesiącach obowiązywania ostrzejszych zaleceń, KNF znów pozwoliła bankom nieco łagodniej podchodzić do ryzyka podwyżek stóp procentowych. Przy obliczaniu zdolności kredytowej wnioskodawców mogą one zakładać wzrost kosztu pieniądza o 2,5 pkt proc. Wcześniej było to 5 pp. Przy czym liberalizacja dotyczy tylko kredytów na mieszkanie z okresowo stałym oprocentowaniem. - Spadek dynamiki inflacji
W lutym osiągnęła ono swoje maksimum. Ostatni odczyt (za kwiecień) był najniższy od prawie roku. To ważne w kontekście kosztów utrzymania, które banki przyjmują w swoich modelach. - Konkurencja rynkowa
Wskutek skokowego wzrostu stóp i spowolnienia akcji kredytowej o 70 proc. instytucje finansowe złagodziły inne wymogi stawiane klientom ubiegającym się o kredyt hipoteczny.
Przykładowo część z nich przy liczeniu zdolności kredytowej zaczęła uwzględniać dochody z alimentów czy 500 plus. Obniżyły się też marże.
Zmiana WIBOR na WIRON
To nie koniec dobrych wiadomości dla osób planujących w najbliższych miesiącach starania o kredyt mieszkaniowy. Chodzi o przejście z WIBOR-u na WIRON (wcześniej znany jako WIRD) w kredytach hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem.
Obecnie różnica między nimi wynosi 1 pp. (6,9 vs 5,9). Wcześniej było to trochę mniej (powyżej 0,5 pp.). Jeśli przy okazji wprowadzania do oferty kredytów opartych o WIRON banki nie zwiększą marż i nie zostanie ustanowiony spread korygujący zrównujący WIRON z WIBOR-em (zdecyduje o tym minister finansów), zdolność kredytowa klienta wzrośnie o 3-10 proc.
WIRON (ang. Warsaw Interest Rate Overnight) to współczynnik wyliczany na podstawie rzeczywistych transakcji depozytowych zrealizowanych między bankami. WIBOR jest indeksem, który bardziej opiera się na prognozach zmian otoczenia makroekonomicznego (np. inflacji czy stóp procentowych NBP). Z tego powodu nie spełnia on wymogów unijnego rozporządzenia BMR.
Początkowo WIRON ma być stosowany w nowo udzielanych kredytach mieszkaniowych. Najpóźniej w 2025 będą nim objęte wszystkie umowy. Jeszcze nie jest jasne, jak to będzie wyglądać w praktyce.
Jednak warto wiedzieć, że z powodu swej konstrukcji WIRON będzie reagował z opóźnieniem na obniżki stóp procentowych. Zatem kredytobiorcy spłacający zobowiązanie oparte o zmienną stopę dużo później zauważą obniżki oprocentowania hipoteki niż obecnie.
Obliczenie zdolności kredytowej
Zdaję sobie sprawę, że statystyczna zdolność kredytowa to coś abstrakcyjnego. Zapewne w wielu przypadkach i u każdego z osobna opisane zmiany wyglądają inaczej.
Jeśli więc myślisz o zakupie nieruchomości ze wsparciem kredytu hipotecznego, chcesz wiedzieć, o jaką kwotę możesz wnioskować do banku. Swoją prawdziwą zdolność kredytową, a nie przybliżoną (jak w kalkulatorach internetowych), możesz sprawdzić u mnie – całkowicie bezpłatnie. Zapraszam do kontaktu!
Przydatne artykuły w temacie kredyt hipoteczny i zdolność kredytowa:
Bezpieczny kredyt 2% w pytaniach i odpowiedziach
Zdolność kredytowa – czym faktycznie jest i jak ją poprawić
Nadpłata kredytu hipotecznego – dlaczego to się opłaca
Bezpieczny kredyt 2% w założeniach
WIRD zamiast WIBOR-u i jego przełożenie na ratę kredytu
Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości
Jaki rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego wybrać?
5 powodów dla których warto skorzystać z pomocy pośrednika kredytu hipotecznego