Od połowy 2024 roku umowa deweloperska stanowi obowiązkowy etap zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Objaśniam zapisy, które powinna zawierać. Wskazuję też kwestie, na które nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę, żeby zadbać o swoje interesy w relacjach z firmą realizującą inwestycję.
Wskutek nowelizacji prawa proces zakupu mieszkania z rynku pierwotnego wprowadzonego do sprzedaży po 1 lipca 2022 wydłużył się o jeden etap. Jest nim zawarcie umowy deweloperskiej.
Taka konieczność wynika ze znowelizowanej w maju 2021 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Stosowne zapisy weszły w życie w lipcu 2024. Objaśniam, co powinna zawierać taka umowa i na co zwrócić uwagę przy jej negocjowaniu.
Czym jest i na czym polega umowa deweloperska
Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości w ustalonym terminie. Następnie musi sprzedać ją kupującemu po określonej cenie. Natomiast nabywcę zobowiązuje do zapłacenia tej kwoty deweloperowi.
Umowę deweloperską zawiera się w razie chęci zakupu lokalu deweloperskiego, który jeszcze nie powstał, oraz tego już istniejącego, gotowego do odbioru. Poprzedza ona przeniesienie prawa własności, czyli umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.
Sama w sobie nie wywołuje takiego skutku, tylko zapowiada, że nastąpi to we wskazanym czasie. Warto wiedzieć, że wymusza ona na stronach zawarcie końcowej transakcji (o ile nie wystąpią przesłanki do odstąpienia od niej).
Umowa deweloperska nie jest umową rezerwacyjną ani przedwstępną. Wywołuje bowiem inne skutki prawne.
Ponadto w przeciwieństwie do ostatnich dwóch typów kontraktów musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszty notariusza, które zależą od wartości nieruchomości, strony pokrywają po połowie (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Zdarza się, że bank wymaga umowy deweloperskiej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Na przykład w celu wydania ostatecznej decyzji kredytowej oraz sprawdzenia jej zapisów z umową rezerwacyjną.
Kluczowe zapisy umowy deweloperskiej
Co powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej? Jej najważniejsze składowe to:
- data i miejsce zawarcia,
- oznaczenie stron (kto z kim i na co się umawia),
- cenę nabycia mieszkania / domu (wraz z uwzględnieniem podatku VAT),
- zobowiązanie nabywcy do jej uiszczenia,
- informacje o nieruchomości będącej jej przedmiotem (lokalizacja, powierzchnia i sposób jej pomiaru, usytuowanie w budynku, układ pomieszczeń, zakres i standard prac wykończeniowych),
- termin przeniesienia prawa własności na nabywcę,
- warunki odstąpienia, o których mowa w art. 43 ustawy deweloperskiej, a także warunki zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w razie skorzystania przez nabywcę z tego prawa,
- termin odbioru nieruchomości,
- sposób powiadomienia nabywcy o odbiorze gotowej nieruchomości,
- informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym prowadzonym dla inwestycji,
- termin rozpoczęcia i zakończenia budowy – jeśli lokal jeszcze nie powstał,
- oświadczenie nabywcy o otrzymaniu i zapoznaniu się z prospektem informacyjnym inwestycji deweloperskiej, która obejmuje mieszkanie będące przedmiotem umowy.
Wszystkie wymagane prawem zapisy, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej, wymienia art. 35 ust. 1 ustawy deweloperskiej.
Zaznaczę tutaj, że kary za niedotrzymanie warunków umowy nie są elementem obligatoryjnym. Jednak ich brak utrudni kupującemu ewentualne dochodzenie odszkodowania od firmy realizującej przedsięwzięcie.
To jeszcze warto wiedzieć o umowie deweloperskiej
Przed zawarciem umowy klient musi otrzymać prospekt informacyjny dotyczący nieruchomości wraz z załącznikami. Firma realizująca inwestycję musi go przekazać nieodpłatnie i na trwałym nośniku.
Stanowi on integralną część umowy (art. 23 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Jego niedostarczenie (albo np. niezgodność ze stanem faktycznym lub braki względem ustawowego wzorca) są podstawą do zerwania umowy przez nabywcę bez ponoszenia przezeń kosztów.
Jeśli grunt, na którym deweloper stawia blok czy dom, jest obciążony hipoteką, w umowie musi znaleźć się zgoda (albo zobowiązanie do jej udzielenia) wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego z budynku i przeniesienie do niego prawa własności na nabywcę po uiszczeniu ceny.
W umowie mogą się znaleźć również inne zapisy, które nie są sprzeczne z prawem. W interesie nabywcy jest to, żeby uzupełnić umowę deweloperską o:
- termin i warunki zapłaty ceny,
- sprecyzowanie, czy cena obejmuje należność za części składowe nieruchomości, czyli np. balkon, komórkę lokatorską, miejsce parkingowe, chodnik, drogę dojazdową,
- koszty utrzymania budynku i mieszkania (i ewentualnie – ile będą one wynosić po przeniesieniu na klienta tytułu prawnego),
- warunki odstąpienia poza tymi określonymi w art. 43 ustawy deweloperskiej (np. nieuzyskanie kredytu hipotecznego, wpisanie klauzuli waloryzującej cenę, powierzchnia mniejsza od tej zapisanej w umowie).
Na co uważać zawierając umowę deweloperską
Nad zgodnością umowy deweloperskiej z prawem powinien czuwać notariusz. Jednak nie uchroni on kupującego przed niekorzystnymi zapisami, które nie mają charakteru abuzywnego.
Kupujący szczególną uwagę powinien zwrócić na:
- Sposób pomiaru powierzchni mieszkania lub domu
Margines błędu względem wielkości zapisanej w umowie wynosi niewielki procent. Umowa powinna precyzować sposób rozliczenia między stronami na taką okoliczność. - Zapisy dotyczące kar
Odsetki należne deweloperowi nie mogą być większe niż te przewidziane dla nabywcy. - Kompletność umowy
Kupujący powinien prześledzić umowę pod kątem jej zgodności z prospektem informacyjnym oraz wymaganiami ustawowymi. - Obciążenia nieruchomości gruntowej
W umowie deweloper może chcieć umieścić ograniczone prawa rzeczowe względem działki, np. służebność przejazdu. Warto w księdze wieczystej sprawdzić, kto jest właścicielem parceli i czy firma realizująca inwestycję rozporządza gruntem jedynie na zasadzie użytkowania wieczystego. W przyszłości taki stan może wiązać się z pewnymi wydatkami obciążającymi nabywcę mieszkania czy domu. - Zmiany w prospekcie informacyjnym
Jeśli takowe nastąpiły między terminem przekazania dokumentu a datą zawarcia umowy, muszą zostać w niej jednoznacznie i widocznie wskazane.
Profesjonalne wsparcie przy zakupie mieszkania
Planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera i chcesz sfinansować go kredytem?
Jako prawnik z wykształcenia oraz doświadczony doradca kredytowy i agent nieruchomości z ponad 15-letnią praktyką na rynku finansowym, oferuję kompleksowe wsparcie na każdym etapie od wyszukania nieruchomości po sfinalizowanie zakupu.
Zapewniam:
- Ocena zdolności kredytowej – precyzyjnie oszacuję Twoje możliwości finansowe, oceniając całościowo Twoją sytuację finansową. Uzyskiwane dochody oraz obecne i przyszłe zobowiązania.
- Indywidualne dopasowanie finansowania – spośród szerokiej gamy ofert bankowych znajdę dla Ciebie najkorzystniejsze warunki kredytowe, które będą idealnie odpowiadały Twoim potrzebom i planom inwestycyjnym.
- Analizę umowy deweloperskiej – dokładnie sprawdzę wszystkie zapisy, wskazując na ewentualne ryzyka i sugerując rozwiązania, które skutecznie zabezpieczą Twoje interesy.
Skorzystaj z mojego doświadczenia i wiedzy, aby podjąć pewne i świadome decyzje. Skontaktuj się ze mną, a wspólnie zaplanujemy krok po kroku zakup Twojej wymarzonej nieruchomości.
Zadzwoń do mnie lub napisz przez bezpłatną konsultację.