W nowych ofertach kredytów hipotecznych pojawia się POLSTR zamiast WIBOR-u. Sama zmiana wskaźnika nie gwarantuje jednak niższej raty. Wyjaśniam, jak działa POLSTR, czym różni się od WIBOR-u i co reforma oznacza dla osób kupujących nieruchomość oraz tych, które już spłacają kredyt.
Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny oferują nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem opartym na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana. Erste Bank Polska stosuje ten wskaźnik dla nowych wniosków o kredyt hipoteczny przyjmowanych od 26 września, a ING Bank Śląski wprowadził go do swojej oferty 28 września 2026 r. Zmiany dotyczą nowej sprzedaży kredytów i nie oznaczają automatycznej zamiany WIBOR-u na POLSTR w umowach zawartych wcześniej.
POLSTR – co to jest i jak działa nowy wskaźnik?
POLSTR, czyli Polish Short Term Rate, to wskaźnik referencyjny opracowywany przez GPW Benchmark. Opiera się na rzeczywistych, niezabezpieczonych depozytach w złotych składanych przez instytucje kredytowe i finansowe na hurtowym rynku pieniężnym. Są to depozyty overnight (O/N), czyli do następnego dnia roboczego.
W kredytach hipotecznych opisanych w tym artykule stosowany jest POLSTR 1M Stopa Składana. Administrator wylicza go z dziennych wartości POLSTR z minionego miesięcznego okresu, uwzględniając składanie odsetek. Oznaczenie 1M odnosi się do okresu wykorzystanych danych, natomiast samą wartość wskaźnika podaje się w skali roku. Okres obliczeń nie musi mieć dokładnie 30 dni.
Dla kredytobiorcy najważniejsze jest to, że oprocentowanie takiego kredytu stanowi suma wskaźnika referencyjnego i marży banku. Umowa określa, kiedy bank aktualizuje oprocentowanie i przelicza ratę. Kredyt z POLSTR nadal ma zmienne oprocentowanie, więc rata może zarówno spadać, jak i rosnąć.
POLSTR a WIBOR – najważniejsze różnice dla kredytobiorcy
Oba wskaźniki różnią się sposobem obliczania oraz okresem, którego dotyczą. POLSTR opiera się na depozytach jednodniowych, a POLSTR 1M Stopa Składana wykorzystuje jego wartości z minionego miesięcznego okresu. WIBOR 3M i 6M odnoszą się do dłuższych terminów finansowania. Metoda ustalania WIBOR-u przewiduje wykorzystanie danych transakcyjnych oraz kwotowań przygotowywanych przez banki według zasad określonych przez administratora.
W związku z tym POLSTR odzwierciedla rzeczywiste, a nie potencjalne, warunki na rynku pieniężnym. Z tego samego powodu nie zawiera w sobie premii terminowej, czyli pewnego rodzaju wynagrodzenia pożyczkodawcy za ponoszone przez siebie ryzyko.
Brak tego elementu sprawia, że w normalnych warunkach, czyli przy stabilnych stopach procentowych, POLSTR zwykle znajduje się na niższych poziomach niż WIBOR. Obecna różnica to ok. 20 pb (POLSTR 1M – 3,54 proc., WIBOR 1M – 3,76 proc.). W połowie stycznia br. było to 40 pb (3,61 vs 4,01).
WIBOR przewyższa POLSTR właściwie tylko w okresie dynamicznych cięć stóp procentowych. Dotychczas zdarzyło się tak tylko raz – jesienią 2023, gdy w miesiąc główna stopa NBP spadła z 6,75 do 5,75 proc.
Dlaczego tak się dzieje? Jako że WIBOR odzwierciedla założenia co do przyszłości, z wyprzedzeniem wycenia ewentualne podwyżki i obniżki kosztu pieniądza ustalanego przez RPP.
POLSTR zamiast WIBOR – od kiedy i w jakich kredytach?
Reforma wskaźników referencyjnych rozpoczęła się w 2022 r. Początkowo jako następcę WIBOR-u wybrano WIRON, wcześniej określany nazwą WIRD. Po ponownym przeglądzie i konsultacjach Narodowa Grupa Robocza zmieniła kierunek reformy. Docelowym wskaźnikiem został POLSTR.
Zaktualizowana Mapa Drogowa reformy zakłada odejście od stosowania WIBOR-u w nowych umowach kredytowych od początku 2027 r. Nie jest to termin automatycznej zamiany wskaźnika w kredytach już spłacanych. Dla WIBOR-u 1M, 3M i 6M ostatni dzień opracowywania zaplanowano na 31 grudnia 2036 r. Warto więc rozróżnić dwa etapy: zmianę wskaźnika w nowych ofertach oraz zakończenia opracowywania WIBOR-u dla istniejących umów.
Czy POLSTR oznacza niższą ratę kredytu hipotecznego?
Wprowadzenie POLSTR w PKO BP oraz wdrożenie go w innych bankach dotyczą nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Nową umowę może zawrzeć również osoba, która już korzysta z usług danego banku. Przy składaniu wniosku sprawdź, jaki wskaźnik i jakie warunki oprocentowania wskazano w formularzu informacyjnym.
Niższa wartość wskaźnika może obniżyć oprocentowanie, ale o kosztach kredytu decydują także marża banku, prowizje, ubezpieczenia i pozostałe warunki oferty.
Zobaczmy to na hipotetycznym przykładzie, niezwiązanym z konkretną ofertą banku. Przyjmijmy kredyt na 700 000 zł, okres 25 lat, 300 rat równych oraz marżę 2,00 punktu procentowego w obu wariantach. W symulacji pomijamy prowizje, ubezpieczenia i inne opłaty, a miesięczną stopę obliczamy jako oprocentowanie roczne podzielone przez 12. Wartości wskaźników w tabeli są założeniami do obliczeń, a nie aktualnymi notowaniami.
| Parametr | Wariant z POLSTR 1M Stopą Składaną |
Wariant z WIBOR 6M |
| Przyjęta wartość wskaźnika | 3,54% | 3,89% |
| Marża banku | 2,00 p.p. | 2,00 p.p. |
| Oprocentowanie w skali roku | 5,54% | 5,89% |
| Miesięczna rata | 4 315,35 zł | 4 463,16 zł |
Przy tych założeniach różnica rat wynosi 147,81 zł miesięcznie. Nie jest to prognoza oszczędności na cały okres spłaty. W kredycie o zmiennym oprocentowaniu wskaźnik i rata mogą się zmieniać. Wyższa marża lub dodatkowe koszty w rzeczywistej ofercie mogą też zmniejszyć korzyść wynikającą z niższego wskaźnika.
Mam kredyt hipoteczny z WIBOR – czy moja umowa się zmieni?
Jeżeli spłacasz kredyt hipoteczny oparty na WIBOR, wprowadzenie POLSTR do nowych ofert nie zmienia automatycznie Twojej umowy. Możliwość wcześniejszej zmiany wskaźnika oraz zasady postępowania po zakończeniu jego opracowywania zależą od zapisów umowy, uzgodnień z bankiem i właściwych regulacji.
Nie można z góry stwierdzić, że każdy kredytobiorca będzie musiał podpisać aneks ani że każda zamiana wskaźnika przebiegnie identycznie. Dotyczy to również spreadu korygującego, czyli korekty służącej ograniczeniu ekonomicznych skutków zamiany wskaźnika. Sprawdź w swojej umowie postanowienia dotyczące zaprzestania publikacji WIBOR-u i zapytaj bank, jakie rozwiązanie przewidziano dla Twojego kredytu.
Spread korygujący w czynnych kredytach hipotecznych ma to zapobiec opisanej powyżej sytuacji, że na reformie jedna ze stron umowy by zyskała, a druga straciła.
Możesz również rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli spłatę obecnego zobowiązania nowym kredytem w innym banku. Nowy bank ponownie oceni Twoją zdolność kredytową, a opłacalność takiej zmiany trzeba policzyć indywidualnie.
Porównaj oprocentowanie, pozostały okres spłaty i koszty przeniesienia kredytu, w tym ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę, wycenę nieruchomości, prowizję oraz ubezpieczenia. Sama niższa rata nie przesądza o oszczędnościach: może wynikać z wydłużenia okresu spłaty, co może zwiększyć łączny koszt odsetek. Warto sprawdzić, po jakim czasie ewentualna korzyść pokryje koszty refinansowania.
Kredyt hipoteczny z POLSTR – porównaj oferty z doradcą
Wybór kredytu hipotecznego z POLSTR warto oprzeć na porównaniu całych ofert. Znaczenie mają Twoja sytuacja finansowa, planowany okres spłaty i możliwość udźwignięcia wyższej raty, jeśli oprocentowanie wzrośnie. Przed podjęciem decyzji sprawdź:
- jaki wskaźnik stosuje bank i jak często aktualizuje oprocentowanie;
- ile wynosi marża i jakie warunki trzeba spełnić, aby ją utrzymać;
- ile wynosi RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, oraz jakie są prowizje i koszty ubezpieczeń oraz usług dodatkowych;
- jakie zasady dotyczą nadpłat i wcześniejszej spłaty;
- w przypadku refinansowania — ile kosztuje przeniesienie zobowiązania.
Chcesz sprawdzić, co wprowadzenie POLSTR oznacza dla Twoich planów zakupu nieruchomości lub spłacanego kredytu? Podczas bezpłatnej konsultacji porównam dostępne oferty, wyjaśnię zasady ustalania oprocentowania i obliczę orientacyjne raty. Uwzględnię przy tym marżę, prowizje, ubezpieczenia oraz pozostałe warunki finansowania.
Jeśli masz już kredyt hipoteczny, pomogę Ci ocenić, czy refinansowanie może przynieść oszczędności po uwzględnieniu kosztów przeniesienia zobowiązania. Dzięki temu podejmiesz decyzję na podstawie konkretnych wyliczeń dopasowanych do Twojej sytuacji.
Umów konsultację online – omówimy Twoje możliwości i kolejne kroki.