Odbiór techniczny mieszkania kupionego na rynku pierwotnym nie zawsze jest obowiązkowy. Jednak zawsze warto przeprowadzić go z należytą starannością, żeby uniknąć późniejszych wydatków. Podpowiadam, jak się do niego przygotować i na co zwrócić uwagę, jeśli chcemy wykonać taki przegląd samodzielnie.
Jednym z końcowych etapów procesu zakupu mieszkania na rynku pierwotnym jest jego odbiór techniczny, który warto połączyć z analizą umowy deweloperskiej. Teoretycznie wydaje się on formalnością. Jednak nie powinno się go lekceważyć. Niewłaściwe przeprowadzony odbiór techniczny może nie tylko narazić nas na koszty, ale też istotnie obniżyć komfort użytkowania lokum.
Dowiedz się jak tego uniknąć i jak przygotować się do odbioru technicznego mieszkania od dewelopera. Na co zwrócić szczególną uwagę, żeby zaoszczędzić sobie późniejszych rozczarowań związanych z eksploatacją nieruchomości.
Jak się przygotować do odbioru technicznego mieszkania od dewelopera
Sprawdzenie stanu technicznego jest obowiązkowe dla mieszkań, co do których nadzór budowlany nie wydał jeszcze pozwolenia na użytkowanie. W pozostałych przypadkach jest dobrowolne. Aczkolwiek wtedy nie warto go pomijać.
Odbiór techniczny można przeprowadzić samodzielnie lub z pomocą specjalisty budowlanego. Cena takiej usługi zaczyna się od kilkuset złotych.
Opiszę tutaj pierwszą opcję. Zatem na spotkanie z deweloperem przygotujmy:
- prospekt informacyjny – określa m.in. standard prac wykończeniowych,
- plan i rzut mieszkania – do zweryfikowania rozmieszczenia przyłączy wodno-kanalizacyjnych, włączników, gniazdek elektrycznych, punktów świetlnych, powierzchni i wymiarów pomieszczeń,
- narzędzia (taśma miernicza, kątownik do pomiaru styków ścian w narożnikach, dalmierz laserowy do zbadania długości ścian, wysokości pomieszczenia i obliczenia powierzchni, poziomica, pasek kartonu, próbnik do badania instalacji elektrycznej, piłeczka do sprawdzenia równości podłogi, ciężarek na sznurku do sprawdzenia pionów, telefon i notes do dokumentowania wykrytych usterek i niedociągnięć, zapalniczka do badania wentylacji, latarka z zielonym światłem umożliwiającym określenie gładkości ścian).
Przed spotkaniem zapytajmy rodzinę i znajomych, którzy przechodzili już tę procedurę, o doświadczenia i opinie. Wskazane jest też przeczytanie umowy pod kątem norm budowlanych i warunków technicznych, którym mieszkanie powinno odpowiadać.
Odbiór techniczny zawsze warto przeprowadzać przy świetle dziennym. Zobaczy się wtedy znacznie więcej niż przy sztucznym. W trakcie badania bądźmy skrupulatni i się nie spieszmy. Nie miejmy oporów przed zgłaszaniem również drobnych wad.
Warto wiedzieć, że procedura obejmuje także: balkon, garaż i komórkę lokatorską.
Jak samodzielnie przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania deweloperskiego
Podczas badania stanu technicznego szczególną uwagę zwróćmy na:
- Kąty proste
Oczywiście nie wszystkie ściany w mieszkaniu łączą się pod kątem 90 stopni. Określa to plan mieszkania. - Ściany
Muszą być proste, a tynk na nich – równomiernie rozłożony, bez wybrzuszeń, grudek. Wadą będą wszelkie nierówności i spękania powierzchni. Na suficie nie mogą widnieć żadne plamy ani przebarwienia. W przypadku mieszkania na ostatnim piętrze może to świadczyć np. o złym wykonaniu dachu, przez co do sufitu przenika wilgoć. - Okna i drzwi
Zwróćmy uwagę na to, czy się nie zacinają w trakcie zamykania / otwierania, nie skrzypią, czy się odpowiednio domykają. Jeśli zapłaciliśmy za drzwi z atestem, powinniśmy otrzymać od dewelopera stosowny certyfikat i kartę gwarancyjną. Parapet powinien być wyprofilowany i uszczelniony. Pamiętajmy o sprawdzeniu zabrudzeń ram i rys na szybach.
Zróbmy test na szczelność stolarki. Przy otwartym skrzydle wsadźmy między nie i ościeżnicę kawałek kartonu. Następnie zamknijmy i spróbujmy wyciągnąć papier. Jeśli okna / drzwi są prawidłowo osadzone, to się nie uda. - Instalacja grzewcza
W sezonie grzewczym grzejniki powinny być ciepłe. W pozostałych okresach zawory powinny łatwo się zamykać i otwierać. - Instalacja gazowa
Przy pomocy pianki do golenia nałożonej na miejsca wzbudzające nasze wątpliwości wykryjemy ulatniający się gaz (pęcherzyki). - Wentylacja
Przystawmy płomień z zapalniczki do kratki. Dobrą oznaką będzie odchylanie się go ku otworowi wentylacyjnemu. - Instalacja elektryczna
Wkręćmy żarówki / ledy we wszystkie oprawy i włączmy je. Miganie żarówek lub ledów może świadczyć o przeciążeniu instalacji lub innej usterce.
Najczęstsze usterki wykrywane w trakcie odbioru technicznego
Wszelkie stwierdzone usterki i niedociągnięcia wpisujemy do protokołu odbioru mieszkania od dewelopera. Do najczęściej wykrywanych wad należą:
- porysowane szyby i parapety,
- rysy, otarcia na oknach, ościeżnicach, drzwiach wejściowych, grzejnikach,
- krzywe ściany, spękania na ścianach i sufitach,
- niewłaściwy kąt łączenia ścian przy narożach drzwi i okien, małych wnękach, stropach,
- niska jakość obróbek oraz balustrad balkonowych (zwróćmy uwagę na połączenie balustrad z elewacją – czy jest wykonane estetycznie i w sposób zabezpieczający przed dostawaniem się wody powodującej korozję),
- niewydolna wentylacja,
- niewyregulowane okna (niekiedy zależy to od pory roku, w którym dokonujemy odbioru technicznego),
- cieknący grzejnik,
- nieodpowiednio wykonane piony instalacyjne wpływające negatywnie na akustykę mieszkania (np. słyszymy wodę spuszczaną w toalecie w sąsiednim mieszkaniu),
- niezgodność z projektem (np. podłączenia instalacyjne w niewłaściwych miejscach, brak niektórych elementów instalacji, niewłaściwa lokalizacja i liczba włączników oraz gniazdek).
Odbiór techniczny mieszkania i co dalej
Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wskazanych w protokole uchybień. Następnie powinien w ciągu 30 dni usunąć usterki.
Po pomyślnym dokonaniu przeglądu stanu technicznego inwestor powinien nam przekazać m.in. gwarancję na mieszkanie, dokumentację powykonawczą (pozwoli ustalić przebieg przewodów, rur), instrukcję obsługi lokalu i znajdujących się w nim sprzętów.
Uwaga! Odbiór techniczny mieszkania zwykle nie jest równoznaczny z przekazaniem kluczy do niego. To drugie następuje po usunięciu wszystkich wad wykrytych w trakcie przeglądu.
Jeśli chcesz zgłębić temat procesu zakupu nieruchomości, zapraszam do przeczytania innych moich wpisów poniżej. Jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera a chcesz się czuć bezpiecznie i pewnie zadzwoń do mnie lub napisz w bezpłatnej konsultacji.
Umowa deweloperska jako element procesu zakupu mieszkania
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – co wybrać po zakończeniu umowy?
Kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego
Dewaluacja kredytu i korzyści z nią związane
Kredyt hipoteczny dla ryczałtowców
Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym
Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego
Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości