Co do zasady nadpłata kredytu hipotecznego to rozwiązanie, które przynosi szereg korzyści: mniejsze koszty obsługi długu, obniżenie raty, szybsze pozbycie się zobowiązania. Warto to robić co miesiąc mniejszymi kwotami, niż czekać z uzbieraniem większej sumy. Dowiedz się, o czym jeszcze trzeba pamiętać, planując nadprogramowe wpłaty na poczet hipoteki.
Zawirowania ekonomiczne sprawiły, że średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w ostatnich kilkunastu miesiącach wzrosło z 2,9 do 9,1 proc. W efekcie na rynku doszło do swoistego rozwarstwienia, których emanacją są z pozoru dwa sprzeczne zjawiska.
Rekordowa nadpłata kredytu hipotecznego
Z jednej strony wskaźnik przeterminowanych kredytów hipotecznych (regulowanych z opóźnieniem lub w ogóle nieobsługiwanych) zwiększył się do 3,3 proc. To poziom najwyższy od 2015 r.
Z drugiej obecny rok może być rekordowy, jeśli chodzi o nadpłacanie kredytu mieszkaniowego i jego całkowitą spłatę przed terminem. W ciągu dziewięciu miesięcy klienci przeznaczyli na to 34 mld zł. Przy czym kwota ta dotyczy wyłącznie hipotek w złotówkach.
Wg szacunków do końca roku skumulowana nadpłata kredytu hipotecznego w skali całego portfela ma sięgnąć 45 mld zł. Dla porównania w 2021 było to 25 mld zł. We wcześniejszych latach kwota ta mieściła się w przedziale 5-11 mld zł rocznie.
Z tym że obecnie statystyki są częściowo podbijane przez transakcje zamiany. Chodzi o sytuację, gdy ktoś sprzedaje jedną nieruchomość, spłaca cały dług przed terminem, a następnie zaciąga nowy (zwykle mniejszy) na zakup kolejnego lokum.
Nadpłata kredytu mieszkaniowego – korzyści
Nadpłata kredytu hipotecznego przynosi kredytobiorcom kilka korzyści. Dwie najważniejsze, w zależności od dokonanego wyboru, to:
- Skrócenie okresu kredytowania przy zachowaniu wysokości raty
To prowadzi do zmniejszenia łącznego kosztu kredytu. Jeśli regularnie nadpłacamy dług, szybciej go ubywa. Przez to krócej obracamy kapitałem kredytu z banku, a zatem ten przez krótszy okres nalicza odsetki. W razie przedterminowego uregulowania całego długu musi również zwrócić nam proporcjonalną część prowizji jeśli była pobrana przy wypłacie kredytu.
Przykład. Pożyczyliśmy 400 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 9,1 proc. Nadpłacamy jednorazowo 15 tys. zł. Decydujemy się na utrzymanie wysokości raty (3247 zł). W efekcie pozbędziemy się zobowiązania cztery lata i dziewięć miesięcy szybciej. Zaoszczędzimy na tym ruchu prawie 170 tys. zł.
Jednak należy mieć świadomość, że jest to kwota wyliczona przy założeniu, że oprocentowanie nie zmieni się (nie wzrośnie ani nie spadnie) już do końca umowy. W praktyce oszczędności zapewne będą inne. Trudno bowiem sobie wyobrazić, by koszt kapitału pozostał na obecnym poziomie przez tyle lat. - Zmniejszenie wysokości raty przy zachowaniu okresu kredytowania
W tym wariancie mniejsza należność rozkłada się na tę samą liczbę rat.
Przykład. Pożyczyliśmy 350 tys. zł na 20 lat. Obecnie płacimy ratę 3171,59 zł miesięcznie. Jednorazowo wpłacamy 20 tys. zł poza harmonogramem. To skutkuje obniżeniem raty o 181 zł przy założeniu niezmiennego oprocentowania w dalszym okresie obowiązywania umowy. To korzyść natychmiastowa. W ciągu 12 miesięcy daje prawie 2,2 tys. zł oszczędności, a w całym okresie kredytowania – niespełna 23,5 tys. zł.
W obu przypadkach dochodzi jeszcze aspekt psychologiczny. Wcześniej pozbywamy się zadłużenia lub redukujemy bieżące wydatki (poprawiamy swoją płynność finansową).
Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca?
Czy nadpłata kredytu hipotecznego zawsze się opłaca? Ostateczny bilans poznajemy po upływie terminu, na który zaciągnęliśmy zobowiązanie. Wcześniej można jedynie szacować skalę potencjalnych korzyści.
Generalnie warto nadpłacać kredyt mieszkaniowy, gdy w inny sposób nie jesteśmy w stanie wypracować stopy zwrotu wyższej niż oprocentowanie długu powiększonego o podatek Belki.
Obecnie najlepsze lokaty i konta oszczędnościowe dają zarobić 8 proc. brutto (minus podatek od zysków kapitałowych). Przy czym są to depozyty na maksymalnie rok.
Jeszcze większe odsetki generują obligacje skarbowe i korporacyjne. Jednak w pierwszym przypadku na korzyści trzeba czekać co najmniej do przyszłego roku, w drugim – mieć wiedzę i czas na selekcję spółek, czyli wybranie wypłacalnych firm w dobrej kondycji finansowej.
Dwucyfrowe zyski mogą przynieść także akcje, złoto i nieruchomości. Aczkolwiek ryzyko związane z inwestowaniem w akcje jest zdecydowanie większe niż przy depozytach gwarantowanych przez BFG. Zaś inwestycje w złoto lub nieruchomości mogą się wiązać z większą zmiennością, wyższym progiem wejścia i mniejszą płynnością.
Ważne:
Musisz pamiętać, że w przeciwieństwie do lokat czy obligacji skarbowych nadpłata kredytu ma charakter trwały. O ile po założeniu lokaty wraca do Ciebie na konto zainwestowany kapitał oraz zysk w postaci odsetek o tyle środków przeznaczonych na nadpłatę kredytu już nie odzyskasz. Dlatego nie powinieneś przeznaczać wszystkich swoich oszczędności na nadpłatę kredytu. Zawsze warto posiadać poduszkę finansową na niespodziewane okoliczności i związane z tym ewentualne wydatki.
Jak najlepiej nadpłacać kredyt mieszkaniowy?
Czy bardziej opłaca się nadpłacać kredyt mieszkaniowy raz na jakiś czas, większymi kwotami, czy systematycznie, mniejszymi? Matematyka jednoznacznie wskazuje na drugie rozwiązanie.
Załóżmy, że musimy jeszcze oddać 300 tys. zł. Do końca umowy pozostało 25 lat. Kredyt kosztuje 9 proc. rocznie.
Decydujemy się nadpłacać 500 zł miesięcznie albo 6 tys. zł rocznie. Oszczędności w pierwszym wariancie powstają już po miesiącu, ale wynoszą tylko kilka złotych. Po roku różnica w saldzie zadłużenia rośnie do 254 zł (o tyle mniej mamy do oddania). Po dwóch latach jest to już 531 zł.
Im dłużej tak (czyli co miesiąc zamiast raz w roku) nadpłacamy, tym większe oszczędności uzyskujemy. Po pięciu latach różnica rośnie do 1530 zł, po 10 latach – 3926 zł, a 15 latach – 7678 zł.
Dodatkowo w wariancie nadpłat miesięcznych całego zobowiązania pozbędziemy się trzy miesiące szybciej. W sumie w całym okresie spłaty zaoszczędzimy ponad 8 tys. zł.
Nadpłacanie miesięczne vs roczne przy kredycie na 300 tys. zł na 25 lat
| Oprocentowanie (w skali roku) | Dodatkowe oszczędności przy nadpłatach miesięcznych |
| 3% | 1753 zł |
| 5% | 3404 zł |
| 7% | 5549 zł |
| 9% | 8029 zł |
| 12% | 12.559 zł |
Ważne:
Pamiętaj aby dokonywać nadpłaty w dniu płatności raty lub najpóźniej następnego dnia. Wówczas będziesz miał pewność że cała kwota nadpłaty pójdzie na spłatę kapitału kredytu. Jeśli dokonujesz nadpłaty w dowolnym momencie za okres od dnia płatności raty do dnia nadpłaty bank pobierze również odsetki.
Uwaga na prowizję przy nadpłacie kredytu hipotecznego
Jak widzisz, nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca. Jednak zanim się na to zdecydujesz, sprawdź również ewentualne opłaty i prowizje z tym związane.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki mogą je pobierać do trzech lat od zawarcia umowy. Prowizja nie może przekroczyć 3 proc. i nie więcej niż kwota odsetek, które bank naliczyłby od spłacanej kwoty w ciągu 12 miesięcy. Z tym że dotyczy to kredytów udzielonych po 21 lipca 2017.
W przypadku starszych umów kredytowych wszystko zależy od ich zapisów oraz tabeli opłat i prowizji obowiązujących w danym banku. Przykładowo może się zdarzyć, że bank będzie wymagać minimalnej lub maksymalnej kwoty nadpłaty.
Przydatne artykuły w temacie kredytu hipotecznego:
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – skorzystaj, póki jeszcze możesz
Kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem ostatni moment
Trochę łatwiej o kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego
Sprawdź czy możesz ubiegać się o zwrot ubezpieczenia pomostowego
WIRD zamiast WIBOR-u i jego przełożenie na ratę kredytu
Ubezpieczenie pomostowe do zwrotu
Dobry czas na zakup mieszkania na kredyt
Ustawowe wakacje kredytowe nie takie beztroskie
Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego
Jak ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego?
Kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem receptą na rosnące raty
Kredyt hipoteczny i zdolność kredytowa po nowemu
Ustawa o kredycie hipotecznym i jej tajemnice
5 powodów dla których warto skorzystać z pomocy pośrednika kredytu hipotecznego
Jaki rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego wybrać?
Zdolność kredytowa – czym faktycznie jest i jak ją poprawić?
Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości
Ubezpieczenie kredytu – czym faktycznie jest i czy warto z niego korzystać?
Najczęstsze błędy podczas zaciągania kredytu hipotecznego
Pożyczka hipoteczna — czyli jak pozyskać większe środki na dowolny cel
Kalkulator kredytu hipotecznego — czy warto z niego korzystać?
Kredyt hipoteczny – najtańszy i najbezpieczniejszy kredyt na rynku