Osoby, które na początku pandemii zaciągnęły kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem i dzięki temu zaoszczędziły kilkadziesiąt tysięcy złotych, niebawem staną przed ważnym wyborem. Będą musiały zdecydować, jaki rodzaj stopy wybrać. Jednak bez względu na rozstrzygnięcie i tak zapłacą wyższą ratę niż pięć lat temu.
Od kilku lat klienci w Polsce zaciągający kredyt mieszkaniowy mogą wybierać między oprocentowaniem zmiennym (opartym o WIBOR) i stałym. To drugie w większości banków obowiązuje przez okres 5 lat.
Osoby, które w 2020 roku zdecydowały się na kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem, mają powody do zadowolenia. Zyskały podwójnie. Jednak wkrótce przybędzie im też powód do niepokoju.
Kredyt ze stałą stopą – jak dużo można było zaoszczędzić?
Pierwszą korzyścią płynącą z wyboru kredytu mieszkaniowego z okresowo stałym oprocentowaniem na początku pandemii była szybsza niż przy kredycie ze stopą zmienną spłata kapitału. To przełożyło lub przełoży się na mniejsze odsetki, bo im krócej obracamy pożyczonym kapitałem, tym mniej nas on kosztuje.
Drugi profit polegał na płaceniu raty wyraźnie niższej w porównaniu z wariantem ze zmienną stopą. Średnia różnica to około 1/3 . Pokażę to na przykładzie.
Załóżmy, że w połowie 2020 wzięliśmy kredyt hipoteczny na 400 tys. zł na 25 lat. Oprocentowanie umów ze stopą zmienną i stałą było wówczas zbliżone i wynosiło 3,2-3,3 proc. Jednak z czasem, wraz z podwyżkami stóp procentowych przez RPP, to się zmieniło na korzyść kredytu stałoprocentowego. Efekt?
W ciągu pięciu lat klient, który zaciągnął kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, spłacił w ratach 119 tys. zł. W tej kwocie 55 tys. zł stanowił kapitał, a 69 tys. zł – odsetki.
Osoba, która wybrała wtedy kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem, oddała bankowi łącznie 170 tys. zł. Z tego 36 tys. zł wyniósł kapitał, a 134 tys. zł – odsetki. Pierwszy kredytobiorca w ciągu pięciu lat zaoszczędził łącznie 51 tys. zł.
Stałe oprocentowanie się kończy – czy raty mocno wzrosną?
Jednak niebawem rata kredytu hipotecznego ze stałą stopą może wzrosnąć o połowę. Wszystko przez stopy procentowe, które od 2022 pozostają na wysokim – jak na średnią z ostatnich 15 lat – poziomie.
Posłużę się wspomnianym przykładem. W 2020 rata modelowego zobowiązania wynosiła 1956 zł. Obecnie przy średnim oprocentowaniu 7,33 proc. (ostatnie dane NBP) byłoby to 2908 zł, czyli 49 proc. więcej. Tu przeczytasz, jak ograniczyć skalę wzrostu rat.
Zgodnie z prawem po upływie okresu obowiązywania stałej stopy klient może przejść na oprocentowanie zmienne. Tyle że wynosi ono 7,8 proc. W naszym przykładzie przełożyłoby się na ratę w wysokości 3031 zł.
Niby więcej niż w wariancie ze stałą stopą. Jednak analitycy i ekonomiści prognozują, że w drugiej połowie tego roku cena pieniądza się obniży. Przewidywana przez nich skala cięć mieści się w przedziale 0,5-1 pkt proc. (z 5,75 do 5,25-4,75 proc.).
Dla uproszczenia załóżmy, że o tyle samo spadłoby oprocentowanie kredytu zmiennoprocentowego. Zatem jego rata wyniosłaby 2773 zł.
Stałe czy zmienne oprocentowanie – co się bardziej opłaci?
Ale czy tak się stanie? Nikt tego nie zagwarantuje. Zbyt wiele zmiennych (geopolityka, polityka gospodarcza rządu, stopy procentowe na rynkach bazowych, inflacja) determinuje cenę pieniądza w Polsce.
Przypomnę, że podobne predykcje co obniżek stóp procentowych eksperci formułowali w poprzednim roku. Wniosek z tego taki, że nie ma całkowitej pewności co do zmniejszenia kosztu kapitału w tym roku. Tym samym nie można z pełnym przekonaniem zakładać, że oprocentowanie kredytów hipotecznych ze zmienną stopą i płacone raty zmaleją.
Pamiętajmy też, że jeśli mamy już kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, ale jeszcze nie upłynął okres obowiązywania stałej stopy, nie możemy refinansować go kredytem ze stopą zmienną. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby refinansować go umową z takim samym rodzajem oprocentowania. Kredyty stałoprocentowe również będą tanieć, gdy stanie się pewne, że RPP zacznie wreszcie redukować koszt kapitału.
Jak bezpiecznie przejść na nowe oprocentowanie kredytu?
Zbliża się moment zakończenia okresu stałego oprocentowania Twojego kredytu hipotecznego? To ważna chwila, która wymaga przemyślanej decyzji. Zanim zdecydujesz, pamiętaj o kilku istotnych kwestiach:
- Monitoruj prognozy ekonomiczne
Regularnie śledź komunikaty RPP oraz opinie uznanych ekonomistów. Im wcześniej dowiesz się, jakie zmiany są spodziewane na rynku, tym łatwiej będzie Ci wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.
- Rozważ refinansowanie na korzystniejszych warunkach
Kończący się okres stałego oprocentowania to idealny moment, by sprawdzić, czy inne banki nie oferują atrakcyjniejszych warunków finansowania. Dzięki temu możesz znacząco obniżyć koszty kredytu.
- Konsultuj decyzję z ekspertem
Doświadczony doradca kredytowy pomoże Ci realnie ocenić ryzyko oraz szczegółowo porównać dostępne na rynku oferty, biorąc pod uwagę Twoją indywidualną sytuację finansową.
Jesteś właśnie w takiej sytuacji i nadal zastanawiasz się, który wariant wybrać? A może dopiero przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego i masz podobny dylemat?
Zapraszam na bezpłatną konsultację. Dokładnie przeanalizuję Twoją sytuację, przedstawię konkretne argumenty i rozwiązania, dzięki którym dokonasz najlepszego dla siebie wyboru. Sprawdzę też Twoją zdolność kredytową i pomogę określić, na jaką kwotę kredytu możesz liczyć. Z moim wsparciem znajdziesz możliwie najtańszy kredyt hipoteczny.