Kredyt hipoteczny i zdolność kredytowa to dwie nierozłączne frazy. Od kwietnia zdolność kredytowa osób starających się o finansowanie na zakup mieszkania będzie liczona bardziej rygorystycznie. W efekcie teoretycznie będą mogły one pożyczyć nawet o 1/5 mniej niż dziś. W praktyce, ich sytuacja nie musi się aż tak pogorszyć.
Na początku marca KNF wydał bankom nowe zalecenia co do ustalania zdolności kredytowej osób starających się o kredyt mieszkaniowy. W swoich analizach będą one musiały zakładać wzrost stóp procentowych w stosunku do aktualnego poziomu o co najmniej 500 pkt bazowych (5 pkt proc.). Do tej pory ten minimalny bufor był dwa razy mniejszy (250 pb). Ale to nie koniec zmian.
Zdolność kredytowa a wzrost stóp procentowych
Nadzór nakazał również kredytodawcom urealnienie przyjmowanych w wyliczeniach zdolności kredytowej kosztów utrzymania ponoszonych przez wnioskodawców. W części z nich kształtowały się one na poziomie minimum socjalnego, co oczywiście było bardzo korzystne dla kredytobiorców.
KNF przypomniał także, że rata zobowiązania nie powinna przekraczać 30 proc. miesięcznych dochodów klienta (wskaźnik DtI). W przypadku klientów zarabiających powyżej średniej krajowej nie powinno to być więcej niż 40 proc. Aczkolwiek banki mogą wobec nich robić wyjątki.
Zmiany, które wejdą w życie z początkiem kwietnia, są pokłosiem trwających od października podwyżek stóp procentowych NBP. W ich wyniku stopa referencyjna zwiększyła się z 0,1 do 3,5 proc. W perspektywie roku spodziewany jest jej dalszy wzrost – do nawet 5,5-6 proc. a może nawet i więcej. W dużej mierze będzie to zależało od poziomu inflacji.
Od kwietnia 2022 zmaleje zdolność kredytowa
Większy koszt pieniądza pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. W efekcie klienci mający już kredyt hipoteczny płacą coraz wyższe raty (nie dotyczy to osób, które zaciągnęły kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem).
Natomiast dla osób dopiero starających się o finansowanie zabezpieczone hipoteką większy bufor na wzrost stóp procentowych oznacza mniejszą zdolność kredytową. O ile? To zależy od konkretnego przypadku, w tym wielkości wkładu własnego. Ogólnie można szacować, że dostępna kwota zmaleje o średnio 15-20 proc.
Innymi słowy: od kwietnia banki pożyczą nowym klientom mniej pieniędzy na zakup mieszkania czy budowę domu. Takie osoby będą więc musiały zrewidować swoje plany, czyli albo wstrzymać się z transakcją, albo znaleźć tańszą nieruchomość.
Załóżmy, że zarabiamy 8,5 tys. zł. Chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na 25 lat spłacany w ratach równych. Mamy 20 proc. wkładu własnego, dzięki czemu wynegocjowaliśmy marżę 2 pkt proc. Bank wyliczył naszą zdolność na 430 tys. zł. Od kwietnia będzie to nie więcej niż 350 tys. zł.
Sposób na malejącą zdolność kredytową
Na szczęście nie musi być tak źle. Dlaczego?
Część kredytodawców już wcześniej przyjmowała w kalkulacjach bufor większy od zalecanego. Wg algorytmów tych banków Twoja zdolność kredytowa zmniejszy się więc w mniejszym zakresie niż w innych instytucjach.
Poza tym rekomendacja S daje bankom pewien margines interpretacji. Oczywiście na korzyść klientów. Chodzi np. o to, że będący składową oprocentowania hipoteki WIBOR jest dziś o ok. 1 pkt proc. (100 pb) większy niż stopa referencyjna. Dyskontuje bowiem przyszłe decyzje RPP.
Ponadto maleją marże, czyli drugi składnik oprocentowania kredytu mieszkaniowego. To w pewnym stopniu ogranicza tempo wzrostu WIBOR-u.
Jeśli więc przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ale obawiasz się opisanych zmian, zadzwoń do mnie. Znajdę ofertę spełniającą Twoje oczekiwania abyś czuł/a się bezpiecznie w długim okresie kredytu.
Kredyt hipoteczny – przydatne artykuły:
Zdolność kredytowa – czym faktycznie jest i jak ją poprawić?
5 powodów dla których warto skorzystać z pomocy pośrednika kredytu hipotecznego
Ustawa o kredycie hipotecznym i jej tajemnice
Jaki rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego wybrać?
Najczęstsze błędy podczas zaciągania kredytu hipotecznego
Pożyczka hipoteczna – czyli jak pozyskać większe środki na dowolny cel