Nadpłacanie kredytu hipotecznego przynosi realne oszczędności. Jednak istnieją sytuacje, w których się to nie opłaca albo z innych względów nie warto tego robić. Zatem kiedy nie nadpłacać kredytu hipotecznego? Taką przesłanką może być np. brak poduszki finansowej albo dochodowa inwestycja. Pewne ograniczenia w tej kwestii przewiduje również Bezpieczny Kredyt 2%.
Choć kredyt mieszkaniowy jest najtańszym źródłem finansowania bankowego, swoje kosztuje. W skali 23-24 lat, bo mniej więcej na tak długo zaciągane są kredyty hipoteczne, odsetki potrafią urosnąć do dwukrotności pożyczonej kwoty. Zatem im szybciej pozbędziemy się zobowiązania, tym mniej będzie ono nas kosztować [zobacz konkretne wyliczenia związane z nadpłatą kredytu hipotecznego].
Jednak są sytuacje, w których nie warto (nie opłaca się) nadpłacać kredytu hipotecznego. Wolne środki można spożytkować inaczej. Poniżej omawiam takie okoliczności.
Nadpłata kredytu hipotecznego a poduszka finansowa
Poduszka finansowa to kwota odpowiadająca wydatkom przynajmniej z okresu 3-6 miesięcy. Na tyle powinna nam wystarczyć, gdy utracimy stałe źródło dochodu.
Nigdy nie wiadomo, co nas spotka w życiu. Choć pewnie każdy odsuwa od siebie negatywne scenariusze, musi się liczyć z ich wystąpieniem. Kredyt mieszkaniowy zawsze zdążymy nadpłacić. Jednak nie róbmy tego kosztem poduszki bezpieczeństwa, która może być potrzebna w najmniej spodziewanym momencie.
Większe wydatki konsumpcyjne tylko gotówką
Jeśli wiemy, że w najbliższym czasie czekają nas większe wydatki typu wesele, zakup nowego samochodu, remont, sfinansujmy je oszczędnościami, które chcieliśmy przeznaczyć na nadpłacenie kredytu hipotecznego. Dlaczego?
Zadłużanie się na cele konsumpcyjne to nie najlepsze rozwiązanie. Zarówno kredyt gotówkowy, jak i kredyt samochodowy są droższe od kredytu zabezpieczonego hipoteką. W dodatku nierzadko towarzyszą im wysokie prowizje.
Co z tego, że zaoszczędzisz na odsetkach od kredytu mieszkaniowego, skoro będziesz musiał ponieść większe koszty kredytu gotówkowego / samochodowego?
Inwestycje lepsze niż kredyt mieszkaniowy
Kolejną sytuacją, w której nie opłaca się nadpłacać kredytu hipotecznego, jest możliwość uzyskania większej stopy zwrotu niż oprocentowanie kredytu hipotecznego powiększone o podatek Belki i ewentualnie koszty dodatkowe ponoszone przy okazji tego kredytu (konto, karta, polisa na życie czy ubezpieczenie).
W ubiegłych latach instrumenty finansowe indeksowane inflacją jak obligacje skarbowe oferowały atrakcyjne oprocentowanie, przewyższające koszty obsługi kredytu hipotecznego. W tamtym czasie kredyt mieszkaniowy kosztował mniej więcej połowę mniej. Zatem bardziej opłacało się przeznaczyć nadwyżkowe środki na papiery dłużne emitowane przez polski rząd.
Oczywiście każde inwestowanie obarczone jest ryzykiem. Wszystko zależy od tego, jak je znosisz. Nie każdy udźwignie presję związaną z lokowaniem nadwyżek na przykład w akcje.

Drugi kredyt hipoteczny a nadpłata obecnego kredytu
Przymierzasz się do zmiany mieszkania na większe albo nowe? Planujesz zakup działki pod budowę domu? W takim razie powinieneś zgromadzić wkład własny.
Co prawda wciąż dostępny jest kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, ale ma on liczne ograniczenia. Dlatego nadwyżkowe środki przeznacz na wkład własny.
Powinno to być co najmniej 10 proc. ceny nieruchomości. Natomiast najlepiej, gdy uzbierasz przynajmniej 20 proc i więcej. Wtedy będziesz mieć szerszy wybór ofert. No i sam kredyt hipoteczny będzie tańszy.
Uwaga na nadpłacanie bezpiecznego kredytu 2%
Kupiłeś nieruchomość w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%? Pamiętaj, że umowa przewiduje pewne ograniczenia dotyczące nadpłacania zobowiązania.
W ciągu pierwszych trzech lat od uruchomienia finansowania kwota ewentualnych nadpłat wraz z wniesionym wkładem własnym nie może przekroczyć 200 tyś. zł. Jeśli tak się stanie, stracisz prawo do kolejnych dopłat.
W praktyce oznacza to, że będziesz płacić wyższe raty szybciej niż przed upływem 10 lat. Oczywiście jeśli ci na tym nie zależy, bo np. twoja sytuacja finansowa znacząco się poprawiła, możesz z tego zrezygnować.
Przypomnę, że w ramach programu BK2% możesz też bezkarnie i na każdym etapie trwania umowy nadpłacać część zobowiązania objętą gwarancją BGK. Dotyczy to osób, które skorzystały z dodatkowej pomocy państwa, ponieważ miały zbyt mały wkład własny.
Prowizja za nadpłatę kredytu hipotecznego
Kwestia prowizji za nadpłacanie kredytu mieszkaniowego została uregulowana w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (art. 40) z 23 marca 2017. Weszła ona w życie w lipcu tamtego roku.
Jeśli zawarłeś umowę o kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem po 21 lipca 2017, bank może naliczać dodatkowe koszty związane z nadpłacaniem jedynie przez pierwsze trzy lata. Ponadto taka prowizja nie może przekroczyć 3 proc. uiszczanej kwoty. Po tym okresie w żadnym banku nie zapłacisz prowizji. W przypadku umów ze stałym oprocentowaniem bank ma prawo pobierać prowizję przez cały okres obowiązywania okresowo stałej stopy, czyli w polskich warunkach – z reguły przez 5 lat.
Gorzej mają kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązanie przed wspomnianą datą. Ich umowy mogą zawierać niekorzystne zapisy, np. minimalną kwotę nadpłat albo minimalną kwotę prowizji (na przykład 2 proc. nie mniej niż 200 zł).
W takich sytuacjach nadpłata kredytu mieszkaniowego nie jest zupełnie nieopłacalna. Jednak najlepiej dokonywać jej dużymi kwotami.
Spłacasz kredyt mieszkaniowy lub chcesz zamienić go na tańszy? Zgłoś się do mnie. Ocenię, czy takie rozwiązanie jest teraz opłacalne. Znajdę najlepsze oferty spełniające twoje oczekiwania. Jeśli chcesz mieć pewność, że jesteś w dobrych rękach, zapoznaj się z prawdziwymi opiniami klientów, którym pomogłem wybrać najlepszy kredyt hipoteczny – znajdziesz je na mojej wizytówce Google.