Dochody z działalności gospodarczej a kredyt hipoteczny

Dochody z działalności gospodarczej a kredyt hipoteczny to zagadnienie, w którym pozornie podobne sytuacje mogą prowadzić do zupełnie różnych ocen banku. Przedsiębiorca, z takim samym dochodem, w jednej instytucji może uzyskać oczekiwaną kwotę kredytu. W innej wyraźnie niższą, a kolejna może nie zaakceptować jego źródła dochodu. Wynika to z faktu, że bank ocenia nie tylko ile przedsiębiorca zarabia. Także staż i ciągłość działalności, formę opodatkowania, opłacane składki ZUS, amortyzację oraz sposób obliczania dochodu przyjęty w swojej procedurze.

W dalszej części wyjaśniam, jakie znaczenie mają okres prowadzenia firmy, przejście z umowy o pracę na kontrakt B2B, branża, forma rozliczeń, amortyzacja, sezonowość i czasowe zawieszenie działalności. Omawiam również zasady dotyczące wynagrodzenia z powołania lub mianowania. Dzięki temu łatwiej zrozumiesz, dlaczego przy kredycie hipotecznym dla osoby prowadzącej działalność pierwszym krokiem powinno być wskazanie banków, których kryteria odpowiadają jego sytuacji zawodowej i dochodowej. A dopiero kolejnym – porównanie warunków cenowych dostępnych ofert.

Jak długo trzeba prowadzić działalność, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Przedsiębiorca, który chce ubiegać się o kredyt hipoteczny musi prowadzić działalność przez określony czas. Wymogi banków są w tej kwestii bardziej rygorystyczne niż dla etatowców. Minimalny okres prowadzenia biznesu wynosi przeważnie 12-24 miesiące.

Banki liczą staż działalności na dzień złożenia wniosku. Niektóre wymagają udokumentowania pełnego roku albo dwóch pełnych lat podatkowych lub obrachunkowych. Oznacza to, że 24 miesiące prowadzenia firmy nie zawsze są równoznaczne z posiadaniem dwóch zamkniętych okresów rozliczeniowych. Z tego względu przed ustaleniem terminu złożenia wniosku należy sprawdzić nie tylko wymagany staż, lecz także sposób jego obliczania przez konkretną instytucję.

Czy bank może zaakceptować krótszy staż działalności?

Tak, w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie finansowania po sześciu miesiącach prowadzenia firmy a nawet po trzech miesiącach. Są to jednak wyjątki od standardowych zasad, a nie rozwiązania dostępne automatycznie dla każdego przedsiębiorcy.

Krótszy staż może zostać zaakceptowany przede wszystkim wtedy, gdy klient:

• kontynuuje dotychczasową aktywność zawodową w ramach działalności gospodarczej;
• posiada odpowiednio długie doświadczenie w wykonywanym zawodzie;
• świadczy na B2B usługi tożsame z wcześniejszymi obowiązkami pracowniczymi;
• działa w branży, dla której dana instytucja przewiduje krótszy wymagany okres prowadzenia firmy.

W rezultacie przedsiębiorca może ubiegać się o kredyt na nieruchomość mimo stosunkowo krótkiej historii firmy. Natomiast wyłącznie wtedy, gdy jego sytuacja odpowiada kryteriom konkretnego banku.

Przejście z umowy o pracę na samozatrudnienie lub B2B

Jednym z najczęściej spotykanych wyjątków jest przejście z umowy o pracę na samozatrudnienie. Bank może uznać, że pomimo zmiany formalnej podstawy współpracy klient nadal wykonuje ten sam zawód i zachowuje ciągłość uzyskiwania dochodu.

Przy ocenie takiej sytuacji bank może sprawdzić:

• czy zakres usług wykonywanych w ramach działalności jest zbieżny z wcześniejszymi obowiązkami pracowniczymi;
• jak długo klient pracuje w danym zawodzie lub specjalizacji;
• od jakiego czasu obowiązuje aktualny kontrakt B2B;
• na jaki okres kontrakt został zawarty i jak długo będzie jeszcze obowiązywał;
• czy pomiędzy zatrudnieniem a rozpoczęciem działalności została zachowana ciągłość;
• czy przedsiębiorca może udokumentować wpływy osiągane już w ramach działalności.

Znaczenie ma tu przede wszystkim zbieżność rodzaju wykonywanej pracy i zachowanie ciągłości zawodowej. Nie jest to jednak zasada obowiązująca we wszystkich instytucjach. Niektóre banki traktują samozatrudnienie tak samo jak każdą nową działalność i wymagają pełnego, standardowego stażu.

Sam fakt przejścia z etatu na B2B nie gwarantuje zatem możliwości wcześniejszego uzyskania kredytu. Przedsiębiorca prowadzący działalność od trzech lub sześciu miesięcy może spełniać wymagania jednej instytucji. A jednocześnie nie kwalifikować się do finansowania w innej.

Czy branża przedsiębiorcy wpływa na wymagany staż firmy?

W części banków branża ma istotne znaczenie dla minimalnego okresu prowadzenia działalności. Preferencyjne zasady mogą dotyczyć m.in. specjalistów z sektora IT, usług prawnych, architektury czy doradztwa podatkowego.

Przykładowo programista, lekarz, prawnik albo architekt, który wcześniej pracował na umowie o pracę, a następnie rozpoczął działalność i nadal wykonuje ten sam zawód, może w określonych bankach skorzystać z krótszego wymaganego stażu. Nadal jednak konieczne jest spełnienie pozostałych warunków dotyczących ciągłości pracy, dokumentowania dochodu i kontraktu B2B.

Jak zawieszenie działalności wpływa na wymagany staż?

Przy ustalaniu okresu prowadzenia firmy bank może również uwzględnić wcześniejsze zawieszenie działalności. Część instytucji nie zalicza miesięcy zawieszenia do wymaganego stażu. Inne dopuszczają jedynie krótką przerwę, a niektóre mogą nie zaakceptować dochodu, jeżeli działalność była zawieszona przez jakikolwiek czas w analizowanym okresie.

Znaczenie mają przede wszystkim długość zawieszenia, jego przyczyna oraz okres, jaki upłynął od wznowienia działalności. W określonych bankach po dłuższej przerwie może być wymagane ponowne wykazanie co najmniej 12 miesięcy nieprzerwanego prowadzenia firmy. Samo wznowienie działalności nie oznacza więc automatycznie, że przedsiębiorca spełnia już warunki dotyczące minimalnego stażu.

Dochód z powołania lub mianowania – jak długiej historii wynagrodzenia wymagają banki?

Ustawa o PIT zalicza wynagrodzenia otrzymywane przez osoby należące do składu zarządów, rad nadzorczych, komisji lub innych organów stanowiących osób prawnych do przychodów z działalności wykonywanej osobiście. W zależności od wymagań banków wymagany okres uzyskiwania takiego wynagrodzenia może wynosić od trzech do 12 miesięcy.

Niektóre instytucje traktują powołanie podobnie jak umowę o pracę, inne wymagają dłuższej historii regularnych wpływów oraz określonego okresu pozostającego do końca kadencji. Są również banki, które w ogóle nie akceptują tego źródła dochodu. Jeżeli osoba otrzymująca wynagrodzenie z powołania jest jednocześnie udziałowcem spółki, bank może zażądać od niej dodatkowych dokumentów finansowych, w tym bilansu oraz rachunku zysków i strat.

Odpowiedź na pytanie, czy przedsiębiorca prowadzi działalność wystarczająco długo, wymaga zatem sprawdzenia nie tylko daty jej rozpoczęcia. Pierwszym etapem powinno być ustalenie, które banki zaakceptują staż firmy, ciągłość zawodową, branżę i np. kontrakt B2B klienta. Dopiero wśród tych instytucji należy porównywać zdolność kredytową oraz warunki cenowe dostępnych ofert.

Jak bank liczy dochód przedsiębiorcy do kredytu hipotecznego?

Bank nie musi przyjąć dochodu przedsiębiorcy w takiej wysokości, jaka wynika wprost z zeznania podatkowego, KPiR lub ewidencji ryczałtu. Każda instytucja stosuje własną metodologię. Analizuje dane z określonego okresu, sprawdza aktualny trend wyników firmy na przestrzeni lat, uwzględnia formę opodatkowania, a następnie może zastosować przewidziane w swojej procedurze korekty – np. odliczenia ZUS i US.

W rezultacie ten sam przedsiębiorca, przedstawiający identyczne dokumenty finansowe, może otrzymać w poszczególnych bankach różną ocenę dochodu. A co za tym idzie inną kwotę zdolności kredytowej. Wysoki przychód firmy albo dobry wynik za poprzedni rok lub okres bieżący nie oznaczają więc automatycznie, że cały wykazany dochód zostanie przyjęty do kalkulacji zdolności kredytu hipotecznego.

Z jakiego okresu bank przyjmuje dochód?

Jedną z najważniejszych różnic jest okres, z którego bank analizuje wyniki przedsiębiorcy. W zależności od podejścia danej instytucji podstawą kalkulacji mogą być:

• dane z ostatnich 12 miesięcy;
• poprzedni rok podatkowy wraz z rozliczonymi miesiącami roku bieżącego;
• dwa pełne lata podatkowe lub obrachunkowe oraz okres bieżący;
• przy działalności sezonowej – dokumenty obejmujące nawet trzy lata.

Przy wyższej kwocie kredytu bank może rozszerzyć analizę na dłuższy okres. Zdarza się również, że do kalkulacji przyjmowana jest niższa z dwóch wartości: dochód wynikający z zeznania podatkowego albo średni dochód obliczony na podstawie ostatnich miesięcy.

Dlatego dobry wynik osiągnięty w poprzednim roku może nie wystarczyć, jeżeli w roku bieżącym sytuacja firmy uległa pogorszeniu i odwrotnie. Spadek dochodu może obniżyć zdolność kredytową, natomiast bieżąca strata – w części banków uniemożliwić przyjęcie dochodu z działalności. Z kolei poprawa wyników może być analizowana łącznie z rezultatami z wcześniejszych okresów, co oznacza, że nie zawsze od razu przełoży się w pełnym zakresie na wyższą zdolność kredytową.

Forma opodatkowania a sposób obliczania dochodu

Metodologia liczenia dochodu zależy w dużej mierze od formy opodatkowania działalności. Inaczej analizowany jest przedsiębiorca rozliczający się na podstawie KPiR lub pełnej księgowości, a inaczej osoba korzystająca z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku zasad ogólnych albo podatku liniowego bank może opierać się na różnicy między przychodami a kosztami uzyskania przychodów, z uwzględnieniem korekty dochodu o należności publicznoprawne. Przy kredycie hipotecznym dla ryczałtowca punktem wyjścia jest natomiast przychód i płacona stawka ryczałtu. Ponieważ dokumentacja podatkowa nie pokazuje rzeczywistych kosztów działalności i dochodu w taki sam sposób jak KPiR.

Sama zmiana formy opodatkowania w analizowanych latach nie musi wykluczać możliwości uzyskania kredytu. Przed złożeniem wniosku należy jednak ustalić, z jakiego okresu bank przyjmie dane oraz w jaki sposób zostanie obliczony dochód po zmianie zasad rozliczania firmy.

Czy amortyzacja może zwiększyć dochód przyjmowany przez bank?

Amortyzacja jest kosztem księgowym, ale nie jest bieżącym wydatkiem pieniężnym firmy. Z tego właśnie względu część banków pozwala skorygować o jej wartość dochód przyjmowany do kalkulacji zdolności kredytowej. Inne instytucje nie przewidują takiego rozwiązania.

Jeżeli dany bank dopuszcza uwzględnienie amortyzacji, przedsiębiorca może zostać zobowiązany do przedstawienia:

• ewidencji środków trwałych;
• tabeli amortyzacyjnych;
• informacji o dokonanych odpisach amortyzacyjnych;
• danych obejmujących okres odpowiadający analizowanym wynikom firmy.

W części banków doliczenie amortyzacji podlega dodatkowo indywidualnej ocenie analityka. Nie można zatem przyjąć, że każda wykazana kwota amortyzacji automatycznie zwiększy dochód uznany przez bank. Może ona poprawić kalkulację, ale jej wpływ zależy od procedury instytucji, przedstawionej dokumentacji i całokształtu sytuacji finansowej przedsiębiorcy.

Prowadzisz firmę i planujesz kredyt hipoteczny? Skorzystaj z pomocy doradcy kredytowego

Uzyskanie kredytu hipotecznego przy dochodzie z działalności gospodarczej wymaga odpowiedniego podejścia i dokładnej analizy. Banki różnią się pod względem wymaganego minimalnego stażu firmy, okresu przyjmowanego do analizy, sposobu obliczania dochodu oraz podejścia do B2B, amortyzacji, sezonowości czy wcześniejszego zawieszenia działalności.

Jako doradca kredytowy z wieloletnim doświadczeniem analizuję sytuację przedsiębiorcy pod kątem aktualnych wytycznych bankowych. Weryfikuję m.in. branżę, staż i ciągłość działalności, formę opodatkowania, wyniki finansowe, warunki kontraktów B2B oraz dokumenty niezbędne do potwierdzenia dochodu. Szczególnego podejścia może wymagać m.in. kredyt hipoteczny dla ryczałtowca. Ponieważ sposób obliczania jego dochodu istotnie różni się od analizy przedsiębiorcy prowadzącego KPiR. Na tej podstawie pomagam wybrać rozwiązania dopasowane do sytuacji klienta i celu finansowania.

Pomagam również skompletować dokumentację oraz przygotować wniosek kredytowy zgodnie z wymaganiami wybranej instytucji. Celem takiej analizy jest rzetelna ocena możliwości i ograniczenie ryzyka złożenia wniosku do niewłaściwego banku. Dodatkowo sprawne przejście przez kolejne etapy procesu kredytowego. Więcej informacji o moim doświadczeniu i podejściu znajdziesz na stronie Rafał Nowakowski. A prawdziwe opinie klientów którym pomogłem uzyskać kredyt hipoteczny na mojej wizytówce Google.

Bezpłatna konsultacja pozwoli wstępnie ocenić Twoją sytuację i możliwe kierunki działania. Jeżeli prowadzisz firmę i planujesz zakup mieszkania, budowę domu, wykończenie lub refinansowanie, skontaktuj się ze mną przed złożeniem wniosku kredytowego.

Więcej informacji o finansowaniu działalności oraz rozwiązaniach dostępnych dla przedsiębiorców znajdziesz na stronie doradca kredytowy dla firm.