Istnieje kilka sposobów na to, by mniej lub bardziej ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego. Jednak skorzystanie z nich może wiązać się z jednorazowymi kosztami. Poza tym nie wszystkie rozwiązania optymalizacyjne będą dostępne dla każdej osoby, która pożyczyła w banku pieniądze na zakup mieszkania.

Wskutek trwającego od jesieni bardzo dynamicznego wzrostu kosztu pieniądza kredytobiorcy ponoszą coraz większe obciążania z tytułu obsługi zadłużenia hipotecznego. W porównaniu z wrześniem rata kredytu mieszkaniowego zwiększyła się o co najmniej 75 proc. Z jeszcze większym skokiem wydatków na ten cel zmagają się osoby, które zadłużyły się w latach 2020-21.

Raty kredytów mieszkaniowych mocno w górę

A to nie koniec. Jeśli sprawdzą się prognozy co do docelowego poziomu stopy referencyjnej (7,5-8 proc. przy 5,25 proc. dziś), comiesięczne zobowiązania wobec banków urosną o kolejne 15-20 proc. wobec poziomu obecnego.

Czy można temu jakoś zaradzić? Czy i jak można ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego?

Do pewnego stopnia – tak. Istnieje kilka sposobów na zmitygowanie tempa podwyżek. Przy czym nie wszystkie są dostępne dla każdego kredytobiorcy.

Natomiast na całkowite zatrzymanie rosnących obciążeń hipotecznych pozwala jedynie zmiana oprocentowania ze zmiennego na stałe.

Co do zasady kredyt ze stałą stopą jest droższy w chwili jego zaciągania od kredytu ze zmiennym oprocentowaniem. Jednak na rynku są oferty hipoteki stałoprocentowej, które – w dobie stale rosnącego WIBOR-u – okazują się bardziej opłacalne. Chętnie o nich opowiem na spotkaniu czy podczas rozmowy telefonicznej.

Najprostszy sposób na to, by ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego

Dzięki temu, że zobowiązanie podzielimy na większą liczbę rat, ich wysokość zmaleje. To pozwoli nam ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego. Jednak finalnie dłużej będziemy spłacać odsetki, czyli poniesiemy większe koszty kredytu.

Odroczenie ostatecznego terminu rozliczenia się z bankiem o pięć lat w stosunku do umowy na 20 lat oznacza kilkanaście tysięcy złotych więcej do oddania. W zamian rata kurczy się o 8-10 proc.

Z tym że rozwiązanie nie jest dostępne dla tych, którzy pierwotnie zawarli umowę na maksymalny przewidywany przez bank okres (30-35 lat). Z odmową spotkamy się również wtedy, jeśli wydłużenie czasu spłaty sprawi, że ostatnia rata przypadnie na okres, gdy przekroczymy akceptowany przez bank wiek (np. 70 lat).

Zmiana warunków obowiązującej umowy wymaga zawarcia aneksu. To z reguły wiąże się z opłatą.

Jak ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego?

Zmiana systemu rat kredytu mieszkaniowego

Opcja dla tych, którzy zadłużyli się niedawno i wybrali system rat malejących. W pierwszych kilku latach spłaty są one o kilkaset złotych wyższe niż comiesięczne transze w systemie równym.

Minus? Wyższe koszty w całkowitym rozrachunku. Na przestrzeni 30 lat różnica wynosi kilkadziesiąt tysięcy złotych na korzyść rat malejących.

Ponadto zmieniając system rat, musimy podpisać aneks do umowy.

Wakacje kredytowe

Praktycznie każdy bank dopuszcza zawieszenie spłaty na kilka miesięcy w całym okresie trwania umowy. Podczas wakacji kredytowych, w zależności od instytucji finansowej, klient albo płaci jedynie odsetki, albo w ogóle nie ponosi obciążeń. W pierwszym wariancie rata maleje o co najmniej 15-20 proc. W niektórych przypadkach może to być nawet 50 proc.

Aczkolwiek to, czego nie oddamy wg bieżącego harmonogramu, doliczone zostanie do całkowitego salda zadłużenia. W efekcie nasze raty delikatnie wzrosną pod koniec okresu spłaty (w porównaniu z pierwotnym planem).

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Gdy stopy procentowe były niemal zerowe, banki naliczały marże jako wynagrodzenie za pożyczenie nam kapitału. Teraz jest odwrotnie.

To o tyle istotne, że marża to – w przeciwieństwie do WIBOR-u – stały element oprocentowania. Jeśli więc zaciągnęliśmy kredyt mieszkaniowy w ostatnich kilku latach, pomyślmy o jego przeniesieniu do innej instytucji.

W praktyce wygląda to tak, że zaciągamy nowy kredyt hipoteczny, na lepszych warunkach, żeby pozbyć się tego dotychczasowego (droższego). O ile pozwoli to ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego? Obniżenie marży o 0,5 pkt przełoży się na ratę niższą o 5 proc.

Teoretycznie zaciągnięcie nowego zobowiązania wiąże się z kosztami. Jednak potrafię znaleźć ofertę z niską marżą (nawet 1 proc. przy kredycie ze stałą stawką WIBOR) oraz bez prowizji za przyznanie finansowania, nadpłatę czy wcześniejszą spłatę (o ile skorzysta się z ubezpieczenia na życie). Jeśli chcesz poznać szczegóły, zadzwoń do mnie.

Nadpłata kredytu mieszkaniowego

Ci, którym na razie wzrost rat nie doskwiera, mogą zastosować tzw. ucieczkę do przodu, czyli nadpłacić kredyt mieszkaniowy. Jak bardzo pozwoli to ograniczyć wzrost rat kredytu hipotecznego?

W obecnych realiach szybsze pozbycie się każdych 10 tys. zł długu przekłada się na ratę niższą o 60 zł. Czy to się opłaca?

Co do zasady nadpłata kredytu hipotecznego jest bardzo dobrym rozwiązaniem, jeśli nie znajdziemy innej inwestycji, która zapewniałaby gwarantowaną stopę zwrotu równą oprocentowaniu hipoteki powiększoną o inflację i podatek Belki.