W dobie rosnących stóp procentowych kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem, choć droższy od hipoteki powiązanej z WIBOR-em, może się opłacić. Zapewni też święty spokój. Wbrew pozorom nie musi być pułapką, gdy koszt pieniądza zacznie się obniżać.

Od października ub. r. stopy procentowe NBP rosną z miesiąca na miesiąc. Rośnie też cena pieniądza na rynku międzybankowym (stawki WIBOR).

W obu przypadkach koszt pieniądza doszedł do poziomów nienotowanych od 2012 r. Jednak tempo wzrostu jest największe od końca lat 90. XX wieku.

Rata kredytu hipotecznego mocno w górę

Wszystko to sprawia, że kredyty hipoteczne drożeją. Wynika to z faktu, że w Polsce – w przeciwieństwie do wielu krajów europejskich – aż 99 proc. hipotek ma zmienne oprocentowanie (a to składa się ze stałej marży banku i WIBOR-u 3M lub 6M). Na 2,5 mln wszystkich czynnych umów tylko 30 tys. z nich oparte jest o stałą stopę.

W praktyce oznacza to, że osobom już spłacającym zobowiązanie zaciągnięte na zakup nieruchomości rosną raty. W porównaniu z październikiem są one wyższe o 50-60 proc.

Tym, którzy przymierzają się do zaciągnięcia kredytu na mieszkanie, maleje zdolność kredytowa. Od jesieni maksymalna kwota, jaką banki są skłonne pożyczyć przeciętnemu klientowi, zmniejszyła się o ok. 1/3.

Ekonomiści, bankowi i niezależni analitycy, a nawet członkowie RPP, przewidują dalszy wzrost stóp procentowych w Polsce.

Z wycen kontraktów terminowych wynika, że za kilka miesięcy WIBOR, który jest ściśle powiązany ze stopą referencyjną NBP, wyniesie ok. 6,5 proc. Zdaniem ekonomistów PKO BP podstawowa stopa dojdzie do 5,5 proc. Przedstawiciele ING Banku Śląskiego prognozują 7,5 proc.

Obecni kredytobiorcy mogą więc spodziewać się dalszego wzrostu obciążeń z tego tytułu. Jak dużego?

Rata kredytu na 300 tys. zł na 25 lat z marżą 2,6 proc. zwiększyła się z 1398 zł we wrześniu (WIBOR na poziomie 0,24 proc.) do 2335 zł obecnie (WIBOR 5,5 proc.). Jeśli cena pieniądza dojdzie do 6,5 proc., rata wzrośnie do 2538 zł. Przy WIBOR-ze 7,5 proc. będzie to 2747 zł.

Kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem na 5-10 lat

Czy można się przed tym bronić? Owszem. Rozwiązaniem jest kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem.

Mogą go zaciągnąć nie tylko nowi klienci. Osoby już spłacające hipotekę mają prawo zwrócić się do swojego banku o konwersję.

Od lipca 2021 wszyscy kredytodawcy są zobowiązani do tego, by mieć w ofercie taki produkt. Przy czym w polskich realiach rata jest zamrażana na 5-7 lat. Tylko BNP Paribas proponuje hipotekę ze stopą niezmienną przez 10 lat.

W Niemczech, Wielkiej Brytanii czy USA standardem są zobowiązania z kosztem ustalanym na 30 lat z góry. Wynika to z dużo płynniejszego w tych krajach rynku instrumentów zabezpieczających ryzyko stopy procentowej.

oprocentowanie kredytu hipotecznego

(Nie)opłacalny kredyt hipoteczny ze stałą ratą

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem ma ten feler, że jest droższy od tego ze zmiennym. Przeciętna różnica to ok. 1,5 pkt proc. Aczkolwiek znajdziemy banki, gdzie jest ona relatywnie niewielka.

Decydując się na takie rozwiązanie, już z miejsca będziemy więc płacić wyższą ratę. Jednak w miarę wzrostu kosztu pieniądza ta dychotomia będzie się zmniejszać. Jeśli ziści się nakreślony scenariusz co do poziomu stóp, zaciągnięty dziś dług ze stałą ceną stanie się tańszy od tego opartego na WIBOR-ze. Ponadto zyskamy coś, co trudno wycenić, czyli święty spokój.

Osoby, które przed rokiem, gdy stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc., zaciągnęły kredyt stałoprocentowy po cenie 3-4 proc., dziś zbierają tego owoce. Ale czy nadal będą?

Zdaniem prezesa NBP pod koniec 2023 r. stopy procentowe zaczną maleć. Aczkolwiek stanie się tak, o ile nie dojdzie do drastycznego osłabienia koniunktury gospodarczej, czyli recesji.

Scenariusz ten zakłada również, że inflacja zacznie się obniżać, co ma następować już od wakacji. Z tym że to także zależy od wielu zmiennych, np. rozstrzygnięć wojny i utrzymania niższego VAT-u na niektóre towary przynajmniej do końca br.

Darmowa zamiana kredytu mieszkaniowego ze stałym oprocentowaniem na tańszy

Załóżmy, że tak się stanie. Czy więc kredyt stałoprocentowy to pułapka? Niekoniecznie. Można się od niego uwolnić poprzez refinansowanie, czyli przeniesienie do innej instytucji.

W praktyce wygląda to tak, że zaciągamy nowy kredyt hipoteczny w banku B (na lepszych warunkach, a nawet taki powiązany z WIBOR-em) i spłacamy nim ten stary (ze sztywnym oprocentowaniem) w banku A. Zdecydowana większość banków nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę zadłużenia ze stałą stopą.

Teoretycznie mogłyby to robić. Jednak mają kłopot z tym, jak wycenić jednostkowy koszt zabezpieczenia (kontrakt IRS).

To na rynku zawiera się pakietowo, dla wielu tysięcy umów. Natomiast ustawa o kredycie hipotecznym pozwala kredytodawcom na rekompensatę nie większą niż koszty rzeczywiście poniesione w związku z rozwiązaniem przez klienta umowy przed terminem.

Aczkolwiek należy mieć świadomość, że refinansowanie kredytu mieszkaniowego wiąże się z formalnościami i wydatkami. Trzeba ponownie przejść badanie zdolności kredytowej, złożyć wymagane dokumenty oraz ponieść koszt ubezpieczenia lub ewentualne inne koszty.