Od lipca osoba chcąca zadłużyć się z myślą o zakupie mieszkania może wybrać rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Tym samym na kilka lat uchroni się przed ryzykiem wzrostu raty. Jednak takie rozwiązanie ma też wady. Dziś tłumaczę dylemat, z jakim musi uporać się ewentualny kredytobiorca.

Na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa kilka czynników. Jednym z nich jest oprocentowanie. To może być zmienne lub stałe.

Przy czym w polskich realiach drugi wariant tak naprawdę oznacza niezmienność raty jedynie przez pięć lat. W dwóch bankach (Credit Agricole i Alior Banku) „gwarancja” stabilności wynosi siedem lat.

Co w praktyce oznacza, że kredyt hipoteczny ma zmienną albo stałą stopę procentową? Który bardziej się opłaca?

Rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego w Polsce i na Zachodzie

W Polsce, w przeciwieństwie do krajów szeroko pojętego Zachodu, zdecydowana większość zaciągniętych kredytów mieszkaniowych ma zmienne oprocentowanie. Wynika to m.in. z gorzej rozwiniętego rynku finansowego. Chodzi m.in. o małą popularność długoterminowych listów zastawnych, którymi banki w bogatszych krajach finansują akcję kredytową na cele mieszkaniowe.

Do niedawna tylko kilka instytucji w Polsce oferowało finansowanie hipoteczne oparte o stałą stopę. Dlaczego?

Jedno z wyjaśnień podałem wyżej. Drugim jest fakt, że taka konstrukcja naliczania odsetek przenosi ryzyko wzrostu kosztu pieniądza na kredytodawcę. Przy 24-letniej umowie – a statystycznie z takim terminem spłaty zaciągany jest w Polsce kredyt hipoteczny – ma to kolosalne znaczenie.

Przy czym bank jako profesjonalna instytucja jest lepiej od przeciętnego klienta przygotowany do radzenia sobie z tym ryzykiem. Dlatego Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła zwiększyć ochronę konsumenta i wydała stosowną rekomendację.

Ta weszła w życie w lipcu br. Na jej mocy wszystkie banki pożyczające pieniądze na cele mieszkaniowe powinny dawać klientom wybór w kwestii rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego.

Przeczytaj również: Zdolność kredytowa – czym faktycznie jest i jak ją poprawić?

Zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego

Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem oznacza, że jego rata może się zmniejszyć lub wzrosnąć niemal z miesiąca na miesiąc. Zależy to od wartości wskaźnika WIBOR 3M lub 6M, czyli kosztu pieniądza na rynku międzybankowym.

Współczynnik ten stanowi jedną z dwóch składowych oprocentowania kredytu ze zmienną stopą. Drugą jest marża banku, która pozostaje stała przez cały okres spłaty.

Obecnie średnie oprocentowanie nowo udzielanego kredytu hipotecznego wynosi 3,3 proc., z czego WIBOR 3M to 0,7 pkt proc. Jeszcze w połowie września miał on wartość 0,25 proc. Skąd zmiana?

WIBOR podąża za stopami procentowymi NBP. Aczkolwiek fluktuuje także pod wpływem innych czynników, m.in. reakcji uczestników rynku na aktualną i prognozowaną wysokość inflacji.

Banki dokonują aktualizacji oprocentowania kredytu mieszkaniowego co trzy lub sześć miesięcy. Przy czym okres ten nie musi pokrywać się z kwartałem czy półroczem kalendarzowym. Niekiedy wskazany przedział czasowy wyznacza termin zawarcia umowy kredytowej z klientem.

oprocentowanie kredytu hipotecznego

WIBOR a rata kredytu hipotecznego

Jakie znaczenie ma WIBOR 3M dla wysokości raty? Najlepiej pokazać to na przykładzie.

Załóżmy, że zadłużamy się na 330 tys. zł (na tyle średnio w II kwartale opiewał udzielany kredyt hipoteczny) na 24 lata. Marża to 2,6 proc., a WIBOR – 0,25 proc., czyli oprocentowanie wynosi 2,85 proc. Przy takich parametrach miesięczne zobowiązanie oscyluje wokół 1583 zł.

Przy WIBOR-ze równym 0,7 proc., który podnosi oprocentowanie do 3,3 proc., rata rośnie do 1660 zł. W skali roku różnica sięga 924 zł.

Jeśli wskaźnik WIBOR urośnie do 2,25-2,5 proc., a taki poziom na koniec 2022 r. prognozuje część analityków bankowych, zobowiązanie tytułem zadłużenia hipotecznego zwiększy się do 1941-1989 zł. Będzie więc zauważalnie (ponad 300 zł) większe niż dziś. Roczna skala podwyżki WIBOR-u będzie równa cenie zagranicznych wakacji.

Przeczytaj również: Księga wieczysta – na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości

Stałe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego

Tu dochodzimy do największej zalety stałoprocentowego kredytu mieszkaniowego. Bez względu na zawirowania rynkowe, wzrost stóp procentowych i ceny pieniądza rata takiego zobowiązania ani drgnie.

Problem w tym, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest droższy od tego ze zmiennym. Obecnie w zależności od banku różnica waha się od 1 do 2,5 pkt proc. (100-250 punktów bazowych), co w naszym przykładzie przekłada się na ratę wyższą o 180-460 zł.

Powód? W ten sposób instytucje finansowe wyceniają wyższe ryzyko, jakim dla nich jest prawdopodobieństwo utraconych przychodów (brak możliwości podniesienia odsetek) i większych kosztów pozyskiwania kapitału z rynku.

Drugą słabością tego rozwiązania jest stosunkowo krótki okres obowiązywania niezmiennego oprocentowania. Po upływie umownych 5-7 lat klient decyduje czy chce przejść na stopę zmienną, czy pozostać przy stałej.

Jednak ta druga będzie wypadkową obowiązujących za 5-7 lat warunków makroekonomicznych, które mogą – i najpewniej będą – inne niż w momencie zaciągania zobowiązania. W efekcie to, co w przyszłości bank zaproponuje konsumentowi, może być mniej korzystne od obecnej oferty.

Przeczytaj również: Najczęstsze błędy podczas zaciągania kredytu hipotecznego

Stałoprocentowy kredyt hipoteczny a kredyt ze zmiennym oprocentowaniem

Co więc jest lepsze: kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem czy stałym? Nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie.

Aktualnie tańszy jest ten pierwszy. Jednak trzeba mieć świadomość nadchodzących podwyżek stóp procentowych, które pociągną za sobą wzrost WIBOR-u. W takim scenariuszu za kilka kwartałów tańsza opcja przestanie się opłacać.

Niekiedy na wybór wpłyną możliwości finansowe zadłużającej się osoby, czyli m.in. jej zdolność kredytowa. Może się okazać, że na kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem (droższy) nie będzie ją stać.

W takiej sytuacji wydłużenie okresu spłaty nie zawsze przyniesie pożądany efekt. Dlaczego? Na mocy zmienionej rekomendacji S banki przy wyliczaniu wypłacalności kredytobiorcy przyjmują maksymalnie 25-letni okres spłaty. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy umowa przewiduje dłuższy termin.

Z tymi dylematami możesz uporać się wspólnie ze mną jako niezależnym doradcą finansowym. Pamiętaj, że moja pomoc dla Ciebie jako konsumenta jest całkowicie bezpłatna, więc jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny napisz do mnie lub zadzwoń.