Księga wieczysta jest podstawowym i najważniejszym źródłem informacji o nieruchomości. Dlatego przed zakupem mieszkania czy działki budowlanej zapisy w niej zawarte należy zweryfikować bardzo dokładnie, a czasami nawet udać się do sądu celem przejrzenia akt księgi wieczystej. Często klienci pytają mnie na co zwrócić szczególną uwagę podczas przeglądania księgi wieczystej? Jak rozumieć niektóre wpisy lub wzmianki? W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na te pytania.

Księga wieczysta – czym jest i do czego służy

Ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).

Należy pamiętać, że nabywając nieruchomości w istocie nabywamy prawa do nieruchomości, dlatego głównym celem ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, czyli przede wszystkim ujawnienie przysługujących do nich praw rzeczowych (np. prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego), praw osobistych (np. prawo pierwokupu czy prawo dożywocia) i niektórych roszczeń (np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości).

Jedną z najważniejszych zasad funkcjonowania ksiąg wieczystych jest zasada jawności wyrażona w art. 2 ustawy „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.

Oznacza ona, że każdy, z zachowaniem przepisów porządkowych (w obecności pracownika sądu) ma dostęp do księgi wieczystej. Taki dostęp obejmuje możliwość dokonywania notatek czy żądania odpisów zwykłych. Każdy może je również sprawdzić w wersji elektronicznej na stronie www.ekw.ms.gov.pl  Należy jednak pamiętać, że zasada ta nie dotyczy akt księgi wieczystej (zbioru dokumentów dotyczących danej nieruchomości), gdyż dostęp do nich ma tylko ten, kto wykaże w tym swój interes prawny oraz notariusz.

W art. 5 wyrażona jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystychW razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.

Rozwiązanie to podkreśla rangę i wiarygodność wpisów zawartych w księdze wieczystej w celu zapewnienia bezpieczeństwa oraz stanowi ochronę dla każdorazowego nabywcy nieruchomości w dobrzej wierze.

W razie niezgodności pomiędzy wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym zainteresowany ma roszczenie o usunięcie niezgodności i może ono zostać ujawnione przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej.

księga wieczysta – na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości

Struktura księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę

Księga wieczysta składa się z czterech działów. Poniżej znajdziesz informację czego można się dowiedzieć w każdym z nich i na co zwrócić uwagę.

  • dział I – przedstawia dane obejmujące oznaczenie nieruchomości (podstawą wpisów w tej części są dane z ewidencji gruntów i budynków) oraz wpisy praw związanych z jej własnością.

Sprawdź czy adres nieruchomości wpisany w księdze wieczystej pokrywa się z faktycznym adresem. Znajdziesz tu również informację o numerze działki, powierzchni działki lub lokalu, rodzaju nieruchomości, ilości pomieszczeń w tym informacje o pomieszczeniach przynależnych.

Jeśli jest ustanowiona służebność gruntowa na rzecz tej sprawdzanej nieruchomości jako władnącej, to zostanie ona wpisana w tym dziale.

Jeżeli nabywasz lokal mieszkalny, w dziale tym znajdziesz informacje o części udziału jaki przysługuje Ci w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

  • dział II – dotyczy wpisów właścicieli, użytkowników wieczystych i uprawnionych do spółdzielczego prawa.

Gdy nabywasz nieruchomość w tym dziale możesz zweryfikować, czy zbywca jest faktycznie właścicielem i w jakim udziale.

Ważne:

Wpisy w działach pierwszym i drugim są niezbędne. Działy trzeci i czwarty mogą zostać wolne od wpisów i jest to najlepsza możliwa sytuacja dla nabywcy nieruchomości.

  • dział III – bardzo ważny z punktu widzenia nabywcy, jest przeznaczony do dokonywania wpisów praw rzeczowych ograniczonych (z wyjątkiem hipoteki) oraz ograniczeń w rozporządzaniu prawem własności bądź użytkowania wieczystego i roszczeń.

Wszelkie prawa i roszczenia tu ujawnione mają ogromne znaczenie dla nabywcy nieruchomości, dlatego zawsze należy sprawdzić ich treść oraz zakres przypisany dla osoby uprawnionej.

Możesz tu znaleźć:

  • prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
  • roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych i warunkowych,
  • roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
  • roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
  • wszczęcie egzekucji z nieruchomości na wniosek komornika

Ważne:

Zwróć uwagę na wzmianki pojawiające się w tym dziale. Stanowią one informację, że do sądu wpłynął wniosek o wpis prawa bądź roszczenia i treść księgi wieczystej może ulec zmianie w zakresie określonym żądaniem wniosku.

Poniżej prezentuję przykładowe wzmianki oraz ich znaczenie:

  • …/NOTA/… – wzmianka z aktu notarialnego wpisana przez notariusza,
  • …/KOMO/… – to wpis wzmianki przez komornika,
  • …/USKA/… – to wzmianka wpisana przez naczelnika urzędu skarbowego,
  • …/KREP/… – wzmianka pochodzi od komisji reprywatyzacyjnej.

 

  • dział IV – służy do wpisu hipoteki.
Definicja hipoteki

art. 65.1. „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.

Pamiętaj, że hipoteka obciąża nieruchomość cały czas bez względu na to kto jest jej właścicielem oraz istnieje, dopóki nie zostanie wykreślona a wierzytelność, którą zabezpiecza nie zostanie spłacona. Dlatego wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością.

Jakie rodzaje hipoteki możesz znaleźć w dziale czwartym:
  • hipoteka umowna – art. 68. 2 „W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem”.

Jest to obecnie najpopularniejsza forma, która powstaje w wyniku dokonania czynności prawnej, czyli np. zaciągnięcia kredytu w banku – umownie powstaje hipoteka. Podobnie, gdy zawierana jest umowa pożyczki tytułem zabezpieczenia pożyczkodawcy.

  • hipoteka łączna – art. 76. 3 „W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość”.

Jest zatem ustanawiana jedna hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości. Na przykład, gdy kupujesz z kredytu lokal mieszkalny i udział w garażu podziemnym, ponieważ z reguły kredyt jest na nabycie jednego i drugiego, bank może żądać ustanowienia hipoteki łącznej na lokalu mieszkalnym i garażu.

  • hipoteka przymusowa – 109.1. „Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika”.

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela i zabezpiecza wierzytelność stwierdzoną tytułem wykonawczym, np. wpis hipoteki przez urząd skarbowy lub ZUS.

Jeśli planujesz nabyć nieruchomość, ale masz wątpliwości czy będzie to bezpieczny zakup  napisz do mnie lub zadzwoń.