Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna być poprzedzona właściwą analizą naszej sytuacji finansowej i podjęta z rozsądkiem, gdyż najczęściej jest to zobowiązanie spłacane przez okres kilkudziesięciu lat. Dlatego należy właściwie przygotować się przed złożeniem wniosku o kredyt a przed podpisaniem umowy kredytowej należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi jej zapisami, gdyż brak tej wiedzy może w przyszłości okazać się kosztowny.

W niniejszym artykule przygotowałem listę częstych, wybranych błędów popełnianych przez kredytobiorców, z którymi mam styczność na co dzień. Mam nadzieję, że po zapoznaniu się z nimi, będziesz bardziej czujny oraz zminimalizujesz ryzyko wystąpienia ewentualnych negatywnych konsekwencji.

Brak wymaganego wkładu własnego

Zdarza się, że klienci pytają mnie czy wkład własny do kredytu hipotecznego można sfinansować kredytem? Zdecydowanie odradzam. Ubiegając się o kredyt hipoteczny niezwykle istotne jest posiadanie własnych środków. Wkład własny to nasz udział w inwestycji. Wnosząc go z własnych środków np. swoich oszczędności, redukujemy na starcie wysokość zadłużenia. Ma to ogromne znaczenie dla naszego bezpieczeństwa finansowego szczególnie w przypadku, gdyby pojawiły się w przyszłości problemy ze spłatą kredytu i zaszła konieczność sprzedaży kredytowanej nieruchomości. Właśnie dlatego banki wymagają oświadczenia od klientów, że środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu ani pożyczki.

Wymagany  i preferowany aktualnie przez banki wkład własny to 20% kwoty finansowanej inwestycji. Posiadając takie środki możesz liczyć na najlepsze oferty cenowe w bankach.

Zapis obowiązującej Rekomendacji S –  (dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie) – „W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 80% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawił dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP”.

Pamiętaj również, że im wyższy będzie Twój wkład własny, tym korzystniejsze warunki finansowe możesz wynegocjować z bankiem.

Nierozważna umowa przedwstępna

Istota umowy przedwstępnej polega na zobowiązaniu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego.

W tym przypadku ważny jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Częstym błędem jest określenie przez nabywcę korzystającego z kredytu na zakup nieruchomości zbyt krótkiego czasu do umowy przyrzeczonej. Warto wcześniej skontaktować się ze swoim doradcą/pośrednikiem kredytowym i zapytać go jaki termin przyjąć, aby był dla nas bezpieczny. Na dzień pisania tego artykułu czasy procesowe w bankach są dość długie (nawet dwa do trzech miesięcy) z uwagi na duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi i sytuacją na rynku nieruchomości.

W przypadku podania zbyt krótkiego terminu zapłacimy za to nie tylko stresem związanym z dokonywaniem formalności w pośpiechu, ale również koniecznością podpisania ewentualnego aneksu, który będzie miał na celu przedłużenie umowy. O ile nasz zbywca się nie rozmyśli lub nie znajdzie innego kupującego, który da więcej. Takie sytuacje się zdarzają. Warto również pamiętać, iż w przypadku niewywiązania się z terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy stracić wpłacony zadatek, a często nie są to małe środki.

Drugi częsty błąd, z którym się spotykam, to zawieranie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. Pamiętaj, aby jako kupujący starać się dla własnego bezpieczeństwa zawierać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Z reguły nie jest to duży wydatek a daje Ci poczucie bezpieczeństwa i możliwość dochodzenia swoich praw, w sytuacji, gdyby zbywca chciał zrezygnować z zawarcia umowy właściwej.

Pamiętaj również, że jeśli zawrzesz umowę w formie cywilno-prawnej nie będziesz miał możliwości dochodzenia wykonania postanowień tej umowy przed sądem i nie będziesz mógł się domagać ewentualnego odszkodowania z tytułu poniesionych kosztów.

Najczęstsze błędy podczas zaciągania kredytu hipotecznego

Sprawdzenie zdolności i historii kredytowej

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej koniecznie sprawdź swoją zdolność kredytową oraz historie kredytową, gdyż są to elementy bardzo dokładnie weryfikowane przez bank w procesie podjęcia decyzji.

O tym jak bank ocenia zdolność kredytową klienta mówi nam definicja tego pojęcia podana w Rekomendacji S – „Ocena zdolności kredytowej – ocena czy klient będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych umową, z uwzględnianiem dwóch zasadniczych obszarów: 1) analizy ilościowej – polegającej na ustaleniu wysokości i stabilności źródeł spłaty zaciągniętego kredytu, 2) analizy jakościowej – polegającej na ocenie cech klienta, które mają istotny wpływ na skłonność klienta do spłaty zaciągniętego kredytu w terminach określonych w umowie”.

Tak więc oprócz samej kwoty uzyskiwanych dochodów oraz ich źródła w ramach procesu oceny zdolności kredytowej bank każdorazowo ocenia Twoją historię spłaty innych zobowiązań. Banki odpytują międzybankowe oraz zewnętrzne bazy danych (BIK, BR, BIG, ERIF czy KRD). Przed zaciągnięciem kredytu zweryfikuj swoją historię pobierając raport na temat swojej osoby lub firmy. Zdarza się bowiem, że klienci zapominają o dawnych zaniedbaniach w spłacie niewielkich zobowiązań. Czasami po prostu jakiś podmiot zewnętrzny np. operator telefonii komórkowej dokonał wpisu za niezapłacony abonament do baz gospodarczych. Banki z reguły weryfikują historię klienta w bazach na samym początku wnioskowania o kredyt. Negatywna historia spowoduje już na starcie odrzucenie wniosku przez bank bez jego dalszej analizy i zamyka drogę na wnioskowanie w danym banku przez jakiś czas.

Składanie wniosku o kredyt w nieodpowiedniej liczbie banków 

W tym przypadku możemy popełnić dwa błędy. Pierwszy z nich to złożenie wniosku o kredyt hipoteczny wyłącznie w tzw. „naszym” banku, w którym mamy konto od lat. A drugi to złożenie wniosku w zbyt dużej ilości banków. Ufając bankowi, który znamy od lat, najczęściej kierujemy się przekonaniem, iż na pewno przygotuje dla nas najlepszą ofertę. Owszem może tak być, ale nie musi. Bardzo często oferta innego banku będzie tańsza i bardziej dostosowana do Twoich indywidualnych możliwości. A przy kredycie zaciąganym na 30 lat, koniecznie należy sprawdzić szczegółowo wszystkie dostępne oferty, gdyż tak długi okres generuje wysoki koszt odsetkowy.

Z kolei, zbyt duża liczba wniosków w różnych bankach może się przełożyć na niższą ocenę scoringową. Wszystkie zapytania kredytowe są rejestrowane i widoczne w BIK. Duża liczba zapytań wykonana w krótkim czasie obniża Twoją ocenę punktową a w konsekwencji może negatywnie wpłynąć na podejmowaną przez bank decyzję. Osobiście zalecam swoim klientom złożenie wniosku w trzech maksymalnie czterech bankach, w których mają najlepszą ofertę cenową i do których się kwalifikują po dokładnej analizie kredytobiorców, parametrów kredytu oraz finansowanej inwestycji.

Przytoczone powyżej sytuacje wynikają z mojej codziennej praktyki i dotyczą tylko wybranych błędów popełnianych na co dzień przez klientów. Mam nadzieję, że te informacje pomogą Tobie ustrzec się przed ich popełnieniem.

Jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny na najlepszych warunkach cenowych i podpisać korzystną umowę kredytową – napisz do mnie lub zadzwoń. Moja pomoc dla Ciebie jest całkowicie bezpłatna.

Pozostałe artykuły dotyczące kredytu hipotecznego znajdziesz tutaj:

Kredyt hipoteczny – najtańszy i najbezpieczniejszy kredyt na rynku

Kalkulator kredytu hipotecznego – czy warto z niego korzystać?

Pożyczka hipoteczna – czyli jak pozyskać większe środki na dowolny cel