Kredyt deweloperski jest jednym ze sposobów finansowania inwestycji budowlanych.

Kto może go dostać? Jak o niego wnioskować i na co zwrócić szczególną uwagę, by zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję banku? Sprawdź.

Kredyt deweloperski zapewnia zewnętrzne źródło finansowania podmiotom planującym budowę, zakup lub modernizację nieruchomości przeznaczonych następnie do sprzedaży, dzierżawy lub wynajmu. Zasady i warunki kredytów dla deweloperów regulują zapisy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską.

Kto może dostać kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski może otrzymać podmiot gospodarczy prowadzący działalność deweloperską, czyli taki który dla osiągnięcia dochodów w przyszłości organizuje i koordynuje proces inwestowania w nieruchomości. Dzięki pozyskaniu finansowania z zewnętrznego źródła deweloper nie musi dysponować ogromnym kapitałem, niezbędnym do realizacji inwestycji.

Ważne: o kredyt mogą wnioskować firmy posiadające różną formę prawną: osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, spółki osobowe, spółki kapitałowe oraz często spotykane spółki celowe – SPV założone w celu realizacji konkretnej inwestycji. Dlatego też bardzo ważny jest wybór optymalnej dla danego przedsięwzięcia formy finansowania.

Kredyt deweloperski — przeznaczenie środków

Pieniądze z kredytu deweloperskiego możesz przeznaczyć m.in. na:

  • budowę lokali mieszkalnych i komercyjnych — osiedli mieszkaniowych, budynków mieszkaniowych, domów jednorodzinnych, powierzchni biurowych, handlowych i usługowych;
  • adaptacje, remont i wykończenie istniejących już nieruchomości;
  • refinansowanie innych inwestycji w nieruchomości.

Ważne: nieruchomości sfinansowane kredytem deweloperskim mogą być przeznaczone wyłącznie na sprzedaż lub wynajem (w całości lub wyodrębnionej formie).

Kredyt deweloperski — dostępne kwoty, wymagania banków

Kredyt deweloperski to kredyt przeznaczony na realizację inwestycji budowlanej. Wypłacane deweloperom kwoty są więc zazwyczaj bardzo wysokie i wynoszą od kilkuset tysięcy aż do kilkudziesięciu milionów złotych.

Kredytodawcy najchętniej finansują inwestycje realizowane przez doświadczonych deweloperów, z pozytywną historią kredytową i posiadających portfolio zrealizowanych już inwestycji. Nic dziwnego. W przypadku takich podmiotów ryzyko opóźnień w spłacie jest niewielkie. W przeciwieństwie do nowych firm, które stawiają swoje pierwsze kroki na deweloperskim rynku.

Duże znaczenie ma także skala projektu. Jeśli deweloper z sukcesem realizował wcześniejsze inwestycje o podobnej wartości, nie powinien mieć problemu z pozyskaniem finansowania na kolejną. Jeśli jednak planowana inwestycja będzie znacznie większa, a co za tym idzie bank będzie musiał wyłożyć większą kwotę na jej sfinansowanie, pozytywna decyzja nie będzie oczywista.

Ważne: większość banków wymaga, aby deweloper z własnych środków dokonał zakupu gruntu. Jak pokazuje moja praktyka, spełnienie tego warunku jest konieczne, aby pozyskać kredyt. Należy też pamiętać, że grunt nabyty ze środków własnych dewelopera stanowi wkład własny w kosztach całej inwestycji co ma nie małe znaczenie przy weryfikowanym przez banki wskaźniku LTC (Loan to Cost). 

Z reguły okres spłaty kredytu zależy od charakteru inwestycji oraz źródła spłaty kredytu. W przypadku inwestycji realizowanej z myślą o sprzedaży wynosi około 5 lat, zaś w przypadku inwestycji pod wynajem około 10 lat.

Kredyt deweloperski a rachunek powierniczy

Zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej, każdy deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Konto to służy osobom kupującym mieszkanie (lub innego rodzaju lokal) do wpłacania środków (własnych pieniędzy lub środków z kredytu) na poczet inwestycji za pośrednictwem banku. Zgromadzone na rachunku powierniczym pieniądze są przeznaczone na budowę i wykończenie lokali. Deweloper nie ma jednak do nich swobodnego dostępu, a otrzymuje je od banku, w transzach określonych zapisami umowy.

Deweloper może wybrać rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty.

  • Przy otwartym rachunku powierniczym, bank wypłaci kolejne transze środków po zakończeniu określonych etapów inwestycji zgodnie z harmonogramem. Bank kontroluje stan zaawansowania budowy i dokonuje weryfikacji z pomocą inspektora nadzoru.
  • W przypadku rachunku zamkniętego wypłata środków zdeponowanych przez bank nastąpi po zakończeniu całej inwestycji – po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na nabywców.

Kredyt deweloperski — koszty

Wybierając kredyt deweloperski, zwróć uwagę na koszty:

  • oprocentowanie (marża banku + WIBOR),
  • wysokość prowizji za uruchomienie kredytu, 
  • wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kapitału.

W zależności od banku i szczegółów inwestycji średnia marża wynosi z reguły od 2% do 6%, prowizja za uruchomienie kredytu od 1% do 3%, a prowizja za przedterminową spłatę kapitału kredytu od 0% do 2%.

Wkład własny w kredycie deweloperskim

Warunkiem pozyskania kredytu deweloperskiego jest partycypowanie inwestora w kosztach inwestycji poprzez wniesienie wkładu własnego. Jest nim koszt nabycia gruntu, koszty budowy i inne koszty pośrednie. W zależności od banku i oceny konkretnego projektu wymagany wkład własny wynosi z reguły od 20 do 30% wartości (netto) inwestycji.

Ważny biznesplan

Aby otrzymać kredyt deweloperski, musisz złożyć wniosek wraz z dodatkowymi, wskazanymi przez bank załącznikami oraz przedstawić bankowi biznesplan inwestycyjny. Taki dokument powinien zawierać szczegółowe informacje na temat samej firmy/inwestora oraz planowanej inwestycji: 

  • opis projektu i lokalizacja,
  • analiza finansowa (w tym tabela przepływów pieniężnych), 
  • rentowność projektu, 
  • strategia marketingowa i plan sprzedaży lub rent roll wynajmu.

Ważne: biznesplan jest niezwykle ważnym elementem starań o kredyt deweloperski. Rzeczowy i czytelny dla banku biznesplan, znacząco zwiększy szanse na pozytywną decyzję. Wskazówki dotyczące stworzenia biznesplanu znajdziesz w moim artykule: Biznesplan – co to jest, kiedy może się przydać i jak go napisać?

Kredyt deweloperski — jak zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję banku?

Początkujący deweloperzy, którzy realizują pierwsze inwestycje budowlane, są szczególnie narażeni na popełnianie błędów, które znacząco zmniejszają ich szanse na pozyskanie finansowania. Może być to zły dobór rachunku powierniczego, nieprzemyślany harmonogram wykonywania poszczególnych prac i etapów realizacji projektu, brak analizy potrzeb potencjalnych klientów czy słaby biznesplan. Aby uniknąć  uchybień i zwiększyć swoje szanse na pozyskanie kredytu — skontaktuj się ze mną. Dzięki ponad 10-letniemu doświadczeniu we współpracy z bankami w zakresie finansowania inwestycji deweloperskich doskonale znam wymagania i podejście kredytodawców.